29/4/2021 – Locação por plataforma digital – convenção de condomínio – STJ

por nadjur — publicado 2021-04-29T18:11:19-03:00

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para locação por plataformas digitais como o Airbnb, caso a convenção preveja a destinação residencial das unidades. Na hipótese, os ministros mantiveram o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul/TJRS, que determinou a proprietários de duas unidades residenciais de condomínio que não alugassem seus bens por meio de plataformas digitais. Ao analisar o recurso especial, o Relator designado fez uma diferenciação entre as definições de residência, (como morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária). Destacou como características dessa última, a alta rotatividade no local e a oferta de serviços. Esclareceu que, no presente caso, o bem era disponibilizado para diferentes pessoas em pouco tempo, além de haver oferta de serviços como lavagem de roupas. Ratificou o entendimento do TJRS de que a exploração de hospedagem remunerada dos imóveis teria trazido perturbação e insegurança aos demais moradores, não se opondo, no entanto, à possibilidade de os proprietários os alugarem por longo período. Asseverou que a Lei de Locações entende como aluguel para temporada o contrato destinado à residência temporária do locatário, por prazo inferior a 90 dias. Ponderou que a referida norma não dispõe sobre a oferta de bens com alta rotatividade, nem sobre a possibilidade de divisão do mesmo imóvel entre pessoas sem vínculo, conforme ocorrido no presente caso. Descartou a viabilidade de que as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb serem enquadradas na Lei da Política Nacional de Turismo (Lei 11.771/2008), por não possuírem o modelo de negócio, a estrutura, ou mesmo o profissionalismo para tanto, ainda que tenham características que lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica. Por fim, disse que o direito de o proprietário usar, gozar e dispor livremente do seu bem (arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil e 19 da Lei 4.591/64) deve-se harmonizar com os direitos à segurança, sossego e saúde dos demais condôminos conforme “as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício". Com isso, o Colegiado reconheceu o direito do proprietário de dispor livremente de sua unidade desde que observe a destinação do imóvel conforme a convenção do condomínio, sem usá-lo de maneira abusiva. O posicionamento minoritário entendeu  que os contratos em questão eram de  locação residencial por curta temporada, o que impossibilitaria que os condomínios pudessem proibir as locações como as do objeto da lide. 

 

REsp 1819075/RS, Relator para o acórdão: Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, maioria, data de julgamento: 20/4/2021.