Condôminos e condomínio - inocorrência de relação de consumo

última modificação: 30/10/2025 09h07

Pesquisa disponibilizada em 15/10/2025.

Nota explicativa

Não há relação de consumo entre condômino e condomínio no custeio de despesas de manutenção, conservação e serviços do prédio, por se tratar de comunhão de proprietários, sem vínculo entre consumidor e fornecedor, segundo os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Trecho de ementa

"5. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza civil, tendo em vista que as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor. Afinal, não há relação de consumo entre condômino e o respectivo condomínio do qual faz parte, conforme jurisprudência dominante dos Tribunais pátrios. Igualmente, se não há relação de consumo entre condômino e condomínio, não se pode considerar a existência de relação de consumo entre os condôminos e as empresas que prestam assessoria ao Condomínio, uma vez que responsáveis apenas pela administração da contabilidade financeira condominial, atuando, perante os condôminos, a mando, em nome e como preposta do Condomínio, responsáveis para auxiliar na administração condominial. Nesse contexto, a reparação de danos decorre da prática de ato ilícito, nos termos do art. 927 do Código Civil, o qual se caracteriza em razão de ação ou omissão que viole direito ou cause danos a outrem, conforme previsão do art. 186 do mesmo diploma legal. Neste sentido cito acordão 1204807 da 5ª Turma Cível deste TJDFT, Relator Desembargador Ângelo Passareli, publicado no DJe dia 07/10/2019, sem página cadastrada. "
Acórdão 1936660, 0756796-47.2023.8.07.0016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJe: 04/11/2024.

Acórdãos representativos

Acórdão 2035838, 0722220-39.2024.8.07.0001, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/08/2025, publicado no DJe: 03/09/2025;

Acórdão 2003503, 0735413-92.2022.8.07.0001, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/06/2025, publicado no DJe: 11/06/2025;

Acórdão 1994569, 0729252-95.2024.8.07.0001, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2025, publicado no DJe: 15/05/2025;

Acórdão 1960021, 0707404-92.2024.8.07.0020, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/01/2025, publicado no DJe: 07/02/2025;

Acórdão 1946011, 0701158-98.2024.8.07.0014, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/11/2024, publicado no DJe: 04/12/2024;

Acórdão 1948919, 0708227-02.2024.8.07.0009, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 04/12/2024, publicado no DJe: 09/12/2024;

Destaques

TJDFT

Condômino e empresa de gestão condominial – existência de relação de consumo

"1. A relação jurídica estabelecida entre a administradora e o condomínio, o qual atua na defesa dos interesses dos seus condôminos, se submete às regras do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que caracterizada a relação de consumo estabelecida entre as partes, nos termos do art. 2º, parágrafo único, do referido diploma legal.

(...)
3. Na hipótese em questão, imperioso reconhecer a grande disparidade técnica entre o condomínio e a administradora, a qual detém a documentação hábil a comprovar a suposta falha na administração, que teria motivado a resilição contratual, sendo cabível a inversão do ônus da prova.
4. Agravo de instrumento conhecido e provido."
Acórdão 1978673, 0744311-29.2024.8.07.0000, Relator(a): ANA CANTARINO, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/03/2025, publicado no DJe: 25/03/2025.

Competência territorial - cláusula de eleição de foro - convenção de condomínio - validade

"1. Inexistindo relação consumerista, o foro eleito por meio de assembleia geral dos condôminos deve ser respeitado, ainda que não seja o local onde se situa o imóvel, quando se tratar de ação de cobrança de taxas condominiais.
2. É possível o deslocamento da competência para o foro eleito se houver equilíbrio contratual entre as partes e se a alteração não inviabilizar ou não dificultar o exercício da defesa pela parte hipossuficiente. Precedentes."
Acórdão 1970282, 0717104-55.2024.8.07.0000, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 28/02/2025.

Condomínio edilício - defesa de direitos de condôminos - equiparação a consumidor

"3. O condomínio edilício equipara-se ao consumidor nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos. 4. A inversão do ônus da prova em favor do consumidor tem como pressuposto o reconhecimento da hipossuficiência do consumidor no caso concreto e a verossimilhança de suas alegações."
Acórdão 1880655, 0734989-16.2023.8.07.0001, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/06/2024, publicado no DJe: 01/07/2024.

Sub-rogação de dívida - relação condominial - inaplicabilidade do CDC

“2. Inexistindo caráter consumerista na relação entre condômino e condomínio, tampouco haverá dita natureza na relação entre a empresa de cobrança contratada pelo condomínio e o condômino." AgInt no REsp n. 1.419.490/PR, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.

Doutrina

"1. Conceito básico de consumidor

O caput do art. 2º apresenta o conceito básico de consumidor com o objetivo de definir o campo de abrangência da norma. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor a determinada situação fática requer, como regra, a caracterização da relação de consumo, que é justamente o vínculo jurídico estabelecido entre consumidor e fornecedor no âmbito do mercado de consumo. Para simplificar: a incidência do CDC decorre da configuração de relação de consumo estabelecida entre consumidor e fornecedor, tendo por objeto – direta ou indiretamente – a comercialização de produto ou prestação de serviço (arts. 2º e 3º).

A relação de consumo, nos termos delineados pelo Código de Defesa do Consumidor, possui elementos subjetivos, objetivos e teleológico. Os elementos subjetivos são os sujeitos da relação: consumidor e fornecedor. O elemento objetivo é o produto e/ou serviço. O elemento teleológico é a finalidade: destinação final do produto ou serviço.

Ao lado do conceito padrão de consumidor, também denominado de conceito principal ou standart, o Código apresenta três outras definições de consumidor, denominadas consumidor por equiparação ou consumidor equiparado. Estão previstas nos arts. 2º, parágrafo único, 17 e 29.

O art. 2º, caput, é explícito no sentido de que tanto a pessoa natural (pessoa física) quanto a pessoa jurídica podem, em tese, se qualificar como consumidor. Trata-se de opção normativa legítima. A lei poderia simplesmente excluir a pessoa jurídica da proteção do CDC. O caminho foi outro: considerou-se que a vulnerabilidade no mercado de consumo – que é o fundamento da tutela protetiva do consumidor – é traço tanto da pessoa natural como da pessoa jurídica, embora em diferentes graus de intensidade (v. comentários ao art. 4º).

Assim, para examinar a incidência do CDC a determinada relação jurídica, deve-se, inicialmente, verificar se, em um dos polos do vínculo, se encontra um consumidor que é, de acordo com o conceito normativo padrão, “a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”. Paralelamente, para completar a relação de consumo, deve existir, do outro lado, a figura do fornecedor (art. 3º, caput), o que nem sempre ocorre.

Por exemplo, quem compra, para uso pessoal, a bicicleta do vizinho é consumidor, mas, como será visto, não há do outro lado a figura de um fornecedor por se tratar de venda esporádica. Não há relação de consumo e, consequentemente, não incide o CDC. Não basta unicamente ter a figura do consumidor para concluir pela incidência e aplicação do CDC. É necessária a presença do fornecedor do outro lado do vínculo. Não caracterizada a relação de consumo, aplicam-se outras normas. No exemplo, em caso de litígio decorrente do contrato de compra e venda da bicicleta, aplica-se o Código Civil, e não o Código de Defesa do Consumidor.

Cabe destacar, ainda, que o art. 2º, caput, do CDC utiliza dois verbos para caraterização de consumidor: 1) adquirir; 2) utilizar. Consumidor é quem adquire ou utiliza produto ou serviço. Provavelmente, na maioria dos casos, e pessoa adquire e utiliza – como destinatário final – o produto ou serviço. Ilustre-se: compra de uma camisa para uso próprio. Todavia, há situações em que o adquirente não se confunde como o usuário final: compra da camisa para presentear um amigo. Na área de serviços, o beneficiário do seguro não é necessariamente o que contratou (adquiriu) os serviços.

2. Correntes finalistas e maximalistas : o elemento teleológico

A pessoa, para se caracterizar como consumidora, deve adquirir ou utilizar o produto como destinatária final, conforme exigência expressa da parte final do caput do art. 2º. Trata-se do elemento teleológico da relação de consumo. O conceito de consumidor padrão gerou inúmeras divergências justamente pelas diferentes compreensões do sentido da expressão destinatário final. Inicialmente, duas correntes doutrinárias se formaram: maximalista ou objetiva e finalista ou subjetiva.

A corrente maximalista confere interpretação extensiva à lei. Salvo situações de revenda de produtos ou intermediação de serviços, a pessoa jurídica seria considerada consumidora, ainda que apenas destinatária fática do produto ou serviço. No caso de produtos, importa verificar se o bem foi retirado de circulação. Assim, estaria sob a proteção do CDC qualquer pessoa adquirente de produtos e serviços no mercado de consumo, mesmo que estes servissem apenas de insumo ou elemento da cadeia produtiva.

Interpretação mais restrita é conferida pela corrente finalista, a qual se preocupa com a ampliação demasiada do campo de incidência do CDC, particularmente em relação a pessoas jurídicas que atuam no mercado. Assim, destinatário final seria o destinatário fático e econômico. No caso de produtos, além da posse (destinatário fático), o bem deve ser para uso pessoal e familiar, o que exclui do âmbito de incidência da norma o uso profissional.

Para exemplificar, ilustre-se com pessoa jurídica que atua no mercado de consumo: uma loja que comercializa calçados. Pela corrente maximalista, incide o CDC praticamente em todas as relações jurídicas estabelecidas entre a loja e outras pessoas jurídicas, como a aquisição de energia elétrica, compra de mobiliários, computadores, softwares, sofás etc. Todavia, a loja não será considerada consumidora na aquisição de calçados dos fabricantes ou distribuidores, pois nesse caso o bem será revendido, não há destinação fática.

Como se vê, não há dúvidas de que a pessoa natural que compra um produto para sua residência, ou no mesmo local utiliza serviços de jardinagem, telefonia, fornecimento de água, é considerada legalmente consumidora. As controvérsias, expressas pelas correntes finalista e maximalista, referem-se a situações de pessoas jurídicas que são atores do mercado (empresários) e que realizam diversas aquisições de produtos e serviços, algumas diretamente vinculadas à atividade principal, outras não.

As duas correntes geraram embates doutrinários e jurisprudenciais. Percebeu-se, em momento posterior, que a simples análise da destinação fática ou econômica nem sempre permitia o enfrentamento adequado do tema em perspectiva vinculada ao próprio fundamento da existência do CDC: a vulnerabilidade no mercado de consumo.

A discussão evoluiu para priorizar o exame da vulnerabilidade da pessoa jurídica no caso concreto – e não se a aquisição do produto ou serviço está fora da atividade principal da empresa (v. comentários ao art. 4º). Ou seja, a vulnerabilidade, que é a razão de proteção de determinadas pessoas perante atividades desenvolvidas no mercado de consumo, serve, também, para solucionar os casos polêmicos relativos à incidência e aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

3. Finalismo aprofundado

As divergências entre finalistas e maximalistas, quanto ao sentido da expressão “destinatário final” (art. 2º, caput, do CDC), serviram para amadurecer o debate sobre incidência do CDC. Ao final, constatou-se que o melhor critério para definição de casos difíceis seria examinar a vulnerabilidade em concreto, particularmente de pequenas empresas, para se concluir ou não pela incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) a determinada relação jurídica. Tal tendência foi denominada de finalismo aprofundado (MARQUES, 2017, p. 116-127) e, no âmbito do STJ, de finalismo mitigado.

O foco do finalismo aprofundado é para pessoas jurídicas que atuam no mercado, ou seja, que também atuam como fornecedores. Assim, em vez de analisar se o adquirente de produto ou serviço é destinatário fático e/ou econômico, prestigia-se o exame da vulnerabilidade no caso concreto, ou seja, se, no vínculo específico, há evidente superioridade de uma das partes de modo a afetar substancialmente o equilíbrio da relação, com imposição, por exemplo, de cláusulas abusivas e desproporcionais, vendas casadas, situações de enriquecimento sem causa etc.

O Superior Tribunal de Justiça adota, atualmente, o finalismo aprofundado, com a denominação finalismo mitigado. Ao verificar a vulnerabilidade em concreto para concluir ou não pela incidência do CDC, analisa seus quatro aspectos: fático, econômico, técnico e informacional, nos termos da classificação proposta por Claudia Lima Marques (v. comentários ao art. 4º). É verdade que, ainda hoje, mesmo após mais de três décadas de vigência do CDC, pode haver divergência na Corte quanto à presença ou não da vulnerabilidade, mas é fato que, ao menos, se definiu o caminho (método) para resolver a questão.

4. Pessoa natural e pessoa jurídica como consumidor

O CDC optou por proteger tanto a pessoa natural como a pessoa jurídica. Todavia, há razoável consenso de que a pessoa natural, ainda que bem-informada e com boas condições financeiras, possui maior vulnerabilidade do que a pessoa jurídica.

A teoria do finalismo aprofundado foi construída para resolver a questão das pessoas jurídicas que atuam no mercado como fornecedores, mas que também se relacionam com outras empresas para comprar produtos e serviços diversos em situações de evidente inferioridade.

Nessa linha de raciocínio, afirma-se que, enquanto a vulnerabilidade da pessoa jurídica deve ser demonstrada para incidência do CDC, a vulnerabilidade da pessoa natural é presumida, não requer qualquer debate ou demonstração. Considera-se também que, além de interesses materiais, a pessoa natural possui interesses existenciais – decorrentes dos direitos da personalidade –, que são considerados tanto pela Constituição quanto pelo CDC.

Embora a Constituição Federal não apresente referência expressa ao conceito de consumidor, sua preocupação maior é com a proteção da dignidade da pessoa humana, dos direitos da personalidade, de valores existenciais inerentes à pessoa natural e que estão cada vez mais expostos no mercado de consumo.

Em face de sua conformação massificada, o mercado enseja, em diversos aspectos, ofensa à dignidade da pessoa humana, seja pela ocorrência de acidentes de consumo (com ofensa à integridade psicofísica do consumidor), pelas publicidades abusivas, pelo tratamento inadequado de dados pessoais do consumidor, pela cobrança abusiva de débito, pela recusa injustificada das operadoras de planos de saúde de custear procedimentos necessários para tratar de doenças etc.

O CDC, em congruência com as diretrizes constitucionais, prestigia a tutela da pessoa humana (pessoa natural). A lei, apesar de permitir a proteção da pessoa jurídica como consumidora (art. 2º, caput), tem foco maior em tutelar os legítimos interesses existenciais e patrimoniais da pessoa humana no mercado de consumo.

A propósito, há passagens bem eloquentes. O caput do art. 4º, que cuida da Política Nacional de Relações de Consumo, ao se referir ao objetivo de “atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito a sua dignidade, saúde (…)”, destaca tal aspecto. Ora, apenas a pessoa humana possui dignidade e saúde. O art. 6º reforça o dever de proteger a vida, a saúde e a segurança do consumidor e expressamente se refere a dano moral que, para muitos autores, decorre necessariamente de ofensa à cláusula geral de proteção da dignidade da pessoa humana.

De outro lado, na parte relativa à proteção contratual, o art. 51, I, é mais uma evidência de que a lei prioriza a tutela da pessoa natural. O dispositivo declara ser nula a cláusula que limita ou exonera a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos ou serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos, para depois abrir a seguinte exceção: “Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor-pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis”.

Assim, o debate sobre a incidência do CDC deve, em face da perspectiva constitucional apontada, caminhar para interpretação restritiva com relação às pessoas jurídicas que atuam no mercado.

O critério da vulnerabilidade em concreto (finalismo mitigado) para os casos difíceis se mostra mais adequado que o exame da destinação fática e econômica. Deve prevalecer com relação à antiga corrente doutrinária que discutia a circunstância de o produto ou serviço adquirido caracterizar-se como insumo ou incremento da atividade econômica desenvolvida pelo comprador.

Esta posição realça a fragilidade no mercado como justificativa da existência da lei e, ao mesmo tempo, afasta as inúmeras dúvidas e divergências relativas ao significado de insumo, incremento ou qualquer outro termo que se utilize para delimitar e melhor compreender o conceito de destinatário final."

Disponível em: Código de Defesa do Consumidor Comentado - Ed. 2025, Author: Leonardo Roscoe BessaPublisher: Revista dos Tribunais, Código de Defesa do Consumidor, Título I. Dos direitos do consumidor, Capítulo I. Disposições gerais, Art. 2º. Page RL-1.2