Relação jurídica entre condôminos e condomínio

última modificação: 2022-11-11T18:46:10-03:00

Tema atualizado em 8/11/2022.

O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável à relação entre condômino e condomínio no que se refere às despesas de manutenção e de conservação dos prédios, bem como dos serviços correlatos, por se tratar de comunhão de proprietários e não se amoldar aos conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2° e 3° do CDC). 

Trecho de ementa

“(...) 2. As relações entre o condomínio e os condôminos não se enquadram no âmbito de incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto não se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2º e 3º, do CDC), uma vez que a relação jurídica estabelecida é de natureza pessoal e obrigacional.”

Acórdão 1394982, 07070928820208070010, Relator: ARNOLDO CAMANHO, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 2/2/2022, publicado no DJE: 9/2/2022.

Acórdãos representativos

Acórdão 1415125, 07146856420218070001, Relator: ALFEU MACHADO, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 6/4/2022, publicado no DJE: 29/4/2022;

Acórdão 1375790, 07254125320198070001, Relator: CRUZ MACEDO, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 6/10/2021, publicado no DJE: 13/10/2021;

Acórdão 1357673, 07011727420188070020, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 21/7/2021, publicado no DJE: 4/8/2021.

Destaques

  • TJDFT

Condômino e empresa de gestão condominial – inexistência de relação de consumo

"1. Inexiste relação de consumo entre empresa contratada pelo condomínio empresarial para prestar atividades de gestão referentes à área comum e os condôminos individualmente considerados."

Acórdão 1628007, 07075093420218070001, Relator: SÉRGIO ROCHA, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 19/10/2022, publicado no DJE: 26/10/2022.

Relação entre condomínio e empresa de administração condominial – aplicabilidade do CDC

“1. Este Egrégio Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que a relação jurídica estabelecida por força do contrato de prestação de serviços de administração condominial e terceirização de mão de obra caracteriza-se como de consumo, visto que o condomínio autor enquadra-se no conceito de consumidor final e a segunda ré, como empresa fornecedora de serviços, conforme dispõem os artigos 2º e 3º do CDC (Acórdão 1228722, 00066369020178070009, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 17/2/2020.) e (Acórdão 1271571, 00277062720168070001, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2020, publicado no DJE: 17/8/2020.) 2. Caracterizada a relação de consumo, prevalece o foro de domicílio do consumidor, o que afasta a aplicação de cláusula de eleição de foro.” (grifos no original)

Acórdão 1434519, 07121737720228070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 28/6/2022, publicado no DJE: 8/7/2022.

Associação de promitentes compradores para destituir incorporadora – natureza jurídica de condomínio - inaplicabilidade do CDC

“(...) 2 – Embora a relação originária entre o Promitente Comprador e a Incorporadora seja de consumo, a Associação criada com o objetivo de destituir a incorporadora não integra a cadeia de consumo, vez que não se enquadra no conceito de fornecedor, não tendo vendido qualquer unidade imobiliária, tampouco sucedido a Incorporadora em suas obrigações. 3 – Esta egrégia Corte de Justiça já se pronunciou sobre a natureza jurídica das associações criadas pelos promitentes compradores, em caso de destituição da incorporadora, reconhecendo que 'As associações criadas para o fim de defesa do patrimônio comum dos adquirentes possuem a natureza jurídica de condomínio, uma vez que foi transmitida para os promitentes adquirentes a titularidade comum do bem' (Acórdão 1252609, 00082777920138070001, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 9/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).” 

Acórdão 1329815, 07045272420208070020, Relator: ANGELO PASSARELI, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 19/4/2021.

Condomínio versus empresa de jardinagem – relação de consumo

“1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao condomínio nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a empresa, tendo em vista que se equipara ao consumidor, enquanto coletividade que aja intervindo na relação de consumo.”

Acórdão 1386702, 07282024220218070000, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2021, publicado no DJE: 30/11/2021.

Locatário de imóvel de temporada e condomímio locador  – aplicabilidade do CDC

“Os serviços típicos de hotelaria, prestados por complexo condominial a uma pessoa que alugou o imóvel para temporada, não se confundem com a relação ordinária travada entre condomínio e condôminos, cuidando-se, na realidade, de verdadeira relação de consumo, sendo cabível a inversão do ônus da prova para que a ré/recorrente, na condição de fornecedora, responda pela suposta falha a prestação do serviço segundo a disciplina disposta no Estatuto Protetivo.”

Acórdão 1219924, 07192617420198070000, Relator: ESDRAS NEVES, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 27/11/2019, publicado no DJE: 13/12/2019.

  • STJ

Empresa de cobrança de taxas condominiais – sub-rogação – inaplicabilidade do CDC

“1. A dívida cobrada em sub-rogação mantém a mesma natureza da original, para aferição da relação de consumo. Inexistindo caráter consumerista na relação entre condômino e condomínio, tampouco haverá dita natureza na relação entre a empresa de cobrança contratada pelo condomínio e o condômino.” AgInt no REsp 1419490/PR

Referência

Arts. 2° e 3° do CDC.