Contrato de locação de imóvel - inaplicabilidade do CDC

última modificação: 17/09/2025 17h16

Pesquisa atualizada em 09/04/2025.

Nota explicativa

As normas consumeristas não se aplicam aos contratos de locação de imóvel, uma vez que estes são regidos por legislação específica (Lei 8.245/1991) e as partes não se amoldam aos conceitos de consumidor e de fornecedor.

Trecho de ementa

“1. A relação jurídica constituída entre locador e locatário que firmam entre si contrato de locação de imóvel residencial é regida pela Lei n. 8.245/91 e a ela são inaplicáveis as disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor. Ainda que o contrato tenha sido firmado com intermediação da imobiliária e as tratativas tenham sido realizados por meio eletrônico, via aplicativo WhatsApp dessa pessoa jurídica, contratantes são as pessoas naturais interessadas na locação do imóvel e o contrato estabelecido a essa finalidade, pelo fato da intermediação de empresa especializada na locação de imóveis, não perde as características que lhe são próprias. Ajuste de natureza cível, não consumerista."
Acórdão 1969955, 0730758-77.2022.8.07.0001, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 06/03/2025.

Acórdãos representativos

Acórdão 1969106, 0705534-69.2024.8.07.0001, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/02/2025, publicado no DJe: 27/02/2025;

Acórdão 1948669, 0738807-73.2023.8.07.0001, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/11/2024, publicado no DJe: 06/12/2024;

Acórdão 1843408, 0701327-40.2023.8.07.0008, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 03/04/2024, publicado no DJe: 21/05/2024;

Acórdão 1851875, 0727964-49.2023.8.07.0001, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/04/2024, publicado no DJe: 07/05/2024;

Destaques

TJDFT

Locação de imóvel residencial - foro de eleição contratual diverso do imóvel local - escolha aleatória indevida

"2. Embora o art. 781, inciso I, do CPC/15, estabeleça a competência do foro de eleição contratual, para a execução de título extrajudicial, tal norma deve ser interpretada em conjunto com o disposto no art. 63, §§ 1º, 3º e 5º, do CPC/15, que impedem a eleição de foro aleatório para o processamento da demanda, admitindo, em tal hipótese, a declinação da competência, de ofício, antes da citação. 3. No caso concreto, o Exequente reside no Guará/DF e a Executada é domiciliada no Gama/DF, enquanto o imóvel objeto da locação, cuja inadimplência ensejou a execução do título extrajudicial, situa-se em Valparaíso de Goiás/GO. 4. Constata-se, assim, que o foro de eleição contratual, qual seja, a Circunscrição Judiciária de Brasília, na qual foi ajuizada a Execução de Título Extrajudicial, constitui foro diverso do domicílio de ambas as partes, bem como da situação do imóvel, não guardando qualquer relação com o negócio jurídico discutido na demanda. " (Grifo nosso)
Acórdão 1977312, 0740793-31.2024.8.07.0000, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 2ª CÂMARA CÍVEL, data de julgamento: 10/03/2025, publicado no DJe: 26/03/2025.

Locação residencial - empresa empresa imobiliária - aplicação do CDC
"1. Em regra, aos contratos de locação regidos pela Lei n. 8.245/91 não é aplicável o Código de Defesa do Consumidor. 1.1 - Para o caso concreto, todavia, entendimento diverso deva ser adotado, isso porque a proprietária/locatária, ora recorrida, é empresa imobiliária, conforme indica o instrumento de locação de imóvel residencial firmado com o autor, ora recorrente, e tem registrado em cadastro nacional da pessoa jurídica como sua principal atividade econômica a compra e venda de imóveis próprios, sendo o aluguel de imóveis próprios sua atividade econômica secundária. Essa peculiar situação, em que, no contrato de locação de imóvel residencial firmado, figura como parte locadora empresa imobiliária, em cujo cadastro nacional da pessoa jurídica consta como descrição da atividade econômica principal a compra e venda de imóveis próprios e como atividade econômica secundária o aluguel de imóveis próprios, torna forçoso reconhecer o enquadramento das partes nas figuras de consumidor e fornecedor, nos termos do art. 2º e 3º, ambos do CDC, justificando a excepcional incidência do regramento constante no diploma consumerista à relação jurídica locatícia.
Acórdão 1979035, 0701265-21.2023.8.07.0001, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/03/2025, publicado no DJe: 28/03/2025.

Espaço corporativo de coworking – prestação de serviços e cessão de área comercial - inaplicabilidade do CDC

"4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na aplicação do Código Civil ou do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de coworking.(...) 6. O art. 3° do Código de Defesa do Consumidor aponta que fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. A cláusula 1 do negócio jurídico discrimina que se trata de contrato de prestação de serviços e cessão de área comercial do espaço corporativo (ID 41943112). O recorrente oferece planos de serviços, podendo o contratante escolher se deseja atendimento telefônico personalizado, endereço comercial ou domicílio fiscal. A relação entre as partes não é de consumo, pois o serviço prestado integra a cadeia produtiva do recorrido, configurando meio à atividade exercida pela empresa ré."
Acórdão 1660793, 0735186-28.2020.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 06/02/2023, publicado no DJe: 16/02/2023.

Locação imobiliária – regência por lei específica
"3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação, que possuem regulamentação específica na Lei nº 8.245/1991, não configurando relação de consumo."
AgInt no AREsp n. 2.560.760/SE, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.

Relação jurídica entre o proprietário do imóvel e a imobiliária – aplicabilidade do CDC

"4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC."
REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.