Penhorabilidade do bem de família de fiador - contrato de locação comercial
Tema disponibilizado em 14/10/2020.
Questão jurídica
Constrição e alienação forçada do bem de família dado como garantia fidejussória para pagamento de dívidas em contrato de locação comercial.
Referências
Artigo 6º da Constituição Federal;
Artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990.
Divergência no TJDFT
I) Penhorabilidade do bem de família de fiador em locação comercial
A exceção legal que autoriza a penhora de imóvel de família dado em garantia por fiador pode ser aplicada ao contrato de locação comercial, pois tanto a norma de regência quanto os enunciados fixados pelos Tribunais Superiores não fazem qualquer distinção acerca da natureza do negócio jurídico, desde que preenchidos os requisitos legais.
Trecho do acórdão
"3. Conquanto a Lei 8.009/1990 consagre a impenhorabilidade do bem de família, a própria lei prevê exceções a essa regra, enquadrando-se o presente caso no disposto no inciso VII do art. 3º, segundo o qual é penhorável o imóvel do fiador, ainda que bem de família, em execução de contrato de locação, tendo sido a constitucionalidade desse dispositivo reconhecida em sede de Repercussão Geral pelo Supremo Tribunal Federal e em sede de Recurso Repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça. Súmula 549 do STJ. Precedentes. (...). Portanto, legítima a penhora havida no bem de família do fiador em contrato de locação comercial."
Acórdão 1281412, 07158940820208070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 2/9/2020, publicado no DJE: 5/10/2020, unânime.
1ª Turma Cível
Acórdão 1278364, 07074638220208070000, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 26/8/2020, publicado no DJE: 9/9/2020, unânime;
Acórdão 1275851, 07105764420208070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2020, publicado no DJE: 2/9/2020, unânime;
Acórdão 1257230, 07036487720208070000, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 17/6/2020, publicado no DJE: 1º/7/2020, unânime;
Acórdão 1183639, 07039288220198070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 3/7/2019, publicado no DJe: 9/7/2019, unânime.
2ª Turma Cível
Acórdão 1257140, 07064253520208070000, Relator: CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 17/6/2020, publicado no DJE: 29/6/2020, unânime;
Acórdão 1210412, 07163880420198070000, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 16/10/2019, publicado no DJE: 29/10/2019, unânime.
3ª Turma Cível
Acórdão 1189849, 07068084720198070000, Relator: ALVARO CIARLINI, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 31/07/2019, publicado no DJe: 13/08/2019;
Acórdão 1188477, 07034585120198070000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2019, publicado no DJE: 1º/8/2019, unânime.
4ª Turma Cível
Acórdão 1182883, 07202241920188070000, Relator Designado: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 3/7/2019, publicado no DJe: 15/7/2019, maioria.
5ª Turma Cível
Acórdão 1227465, 07180336420198070000, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/2/2020, unânime;
Acórdão 1153194, 07151931820188070000, Relator: SILVA LEMOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJe: 22/3/2019, unânime.
6ª Turma Cível
Acórdão 1259211, 07046378320208070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 10/7/2020, unânime;
Acórdão 1221577, 07181679120198070000, Relator: JOSÉ DIVINO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 23/1/2020, maioria;
Acórdão 922033, 20150020286805AGI, Relator: ANA MARIA AMARANTE, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/2/2016, publicado no DJE: 1º/3/2016, unânime.
7ª Turma Cível
Acórdão 1267897, 07109688120208070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 3/8/2020, unânime;
Acórdão 1201645, 07087510220198070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 25/9/2019, unânime;
Acórdão 1144903, 07161346520188070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 12/12/2018, publicado no DJE: 22/1/2019, unânime.
8ª Turma Cível
Acórdão 1254114, 07040376220208070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 16/6/2020, unânime.
Conselho Especial
Acórdão 1251972, 07245534020198070000, Relator Designado: LEILA ARLANCH Conselho Especial, data de julgamento: 26/5/2020, publicado no DJE: 30/7/2020, maioria.
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STJ
Súmula 549: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”
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STF
Repercussão geral – tema 295: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.” RE 612360 RG/SP
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II) Impenhorabilidade do bem de família de fiador em locação comercial
Nos contratos de locação de imóvel para fins comerciais, não é possível a expropriação do bem de família pertencente a fiador. A natureza da destinação do imóvel alugado não é bastante para justificar a satisfação forçada da obrigação contratual, mormente porque a garantia não visa a proteção do direito de moradia do locatário afiançado.
Trecho do acórdão
"1. 'A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não recepcionada pela EC nº 26/2000.' A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia. (...)."
Acórdão 1213498, 07138721120198070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2019, publicado no DJE: 12/11/2019, unânime.
1ª Turma Cível
Acórdão 1269309, 07122228920208070000, Relator: CARLOS RODRIGUES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 29/7/2020, publicado no PJe: 27/8/2020, unânime.
2ª Turma Cível
Acórdão 1273081, 07108622220208070000, Relator: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2020, publicado no DJE: 26/8/2020, unânime;
Acórdão 1227109, 07125817320198070000, Relator: CESAR LOYOLA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 13/2/2020, unânime.
4ª Turma Cível
Acórdão 1236555, 07023516920198070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 4/3/2020, publicado no DJE: 4/5/2020, maioria;
Acórdão 1182885, 07202199420188070000, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 03/07/2019, publicado no DJe: 10/7/2019, unânime.
5ª Turma Cível
Acórdão 1260396, 07038392520208070000, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 1/7/2020, publicado no DJE: 15/7/2020, unânime.
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STJ
Súmula 486: “É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.”
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STF
“2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. (...). Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia. 3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial.” RE 605709/SP