Contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção – termo final – lucros cessantes
Tema disponibilizado em 26/8/2020.
Questão jurídica
Termo final de ressarcimento dos lucros cessantes devidos ao promitente-comprador por atraso na entrega de imóvel em construção.
Referências
Artigos 186, 402,884 e 927, todos do Código Civil.
Divergência no TJDFT
I) Averbação do habite-se como termo final de contagem para ressarcimento dos lucros cessantes
O atraso injustificado na entrega de imóvel em construção pela incorporada-vendedora enseja indenização por lucros cessantes até a data de averbação do habite-se, pois esse é o instante no qual a unidade torna-se individualizada, e o adquirente tem a possibilidade de financiá-la.
Trecho de acórdão
“3. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária, cabendo à parte inadimplente o dever de suportar os ônus de sua mora. Extrapolado o prazo máximo previsto no contrato sem que tenha ocorrido a conclusão do imóvel, a construtora deve pagar os lucros cessantes, que têm como termo final a averbação do habite-se.”
Acórdão 1265243, 00254885420158070003, Relator: CARLOS RODRIGUES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 15/7/2020, publicado no DJE: 30/7/2020, unânime.
1ª Turma Cível
Acórdão 1222133, 00420054320158070001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020, unânime;
Acórdão 1122044, 20140710335447APC, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 5/9/2018, publicado no DJE: 10/9/2018, unânime;
Acórdão 1061599, 07115854620178070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 22/11/2017, publicado no DJE: 5/12/2017, unânime.
2ª Turma Cível
Acórdão 982852, 20140111856739APC, Relator: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 23/11/2016, publicado no DJE: 25/11/2016, unânime.
3ª Turma Cível
Acórdão 1265430, 00101487620158070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 30/7/2020, unânime;
Acórdão 1069590, 07149285020178070000, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 24/1/2018, publicado no DJE: 5/2/2018, unânime.
4ª Turma Cível
Acórdão 1261726, 00412009020158070001, Relator: FERNANDO HABIBE, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 1º/7/2020, publicado no DJE: 17/7/2020, unânime;
Acórdão 1249440, 00226014020148070001, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 13/5/2020, publicado no DJE: 4/6/2020, unânime;
Acórdão 1242435, 00079329520138070007, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 1º/4/2020, publicado no DJE: 19/5/2020, unânime;
Acórdão 1199664, 07165209520188070000, Relator Designado: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 4/9/2019, publicado no DJE: 19/9/2019, maioria.
5ª Turma Cível
Acórdão 1223432, 00114261520158070001, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020, unânime;
Acórdão 1250398, 00484960320148070001, Relator Designado: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 20/5/2020, publicado no DJE: 10/6/2020, maioria.
6ª Turma Cível
Acórdão 1260909, 00152212920158070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 1º/7/2020, publicado no DJE: 17/7/2020, unânime;
Acórdão 1230995, 00287323120148070001, Relator: ANA MARIA AMARANTE, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 4/3/2020, unânime;
Acórdão 1219946, 00190921520168070007, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 27/11/2019, publicado no DJE: 10/12/2019, unânime;
Acórdão 1093574, 20160111294835APC, Relator: JOSÉ DIVINO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 2/5/2018, publicado no DJE: 8/5/2018, unânime.
8ª Turma Cível
Acórdão 1196177, 20150710108493APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2019, publicado no DJE: 27/8/2019, maioria.
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II) Entrega das chaves como termo final de contagem para ressarcimento dos lucros cessantes
Devido à mora da incorporadora-vendedora na entrega do imóvel em construção, devem ser pagos lucros cessantes até a data do recebimento das chaves, por ser o momento da efetiva imissão na posse pelo promitente-comprador, com a entrega do bem e possibilidade de habitação.
Trecho de acórdão
“6. Os lucros cessantes devem ter como parâmetro os aluguéis praticados no mercado imobiliário local para imóveis similares. A contemporaneidade do laudo de avaliação confere maior reflexo ao valor de mercado. 7. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios entende que a entrega de imóvel adquirido na planta se aperfeiçoa com o recebimento das chaves pelo promitente comprador, sendo insuficiente a obtenção e averbação do habite-se. 8. O Código Civil estabelece que as perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.”
Acórdão 1262930, 00063917420158070001, Relator: HECTOR VALVERDE, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJE: 17/7/2020, maioria.
1ª Turma Cível
Acórdão 1248874, 00027694420168070003, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 13/5/2020, publicado no DJE: 27/5/2020;
Acórdão 1189548, 07377104820178070001, Relator: ROBERTO FREITAS, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 31/7/2019,publicado no DJE: 12/8/2019, unânime;
Acórdão 1186410, 07076769620188070020, Relatora: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2019, publicado no DJE: 23/7/2019, unânime.
2ª Turma Cível
Acórdão 1244979, 07106622320188070020, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 1º/4/2020, publicado no DJE: 5/5/2020, unânime;
Acórdão 1243661, 00051218520158070010, Relator Designado: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 5/5/2020, maioria;
Acórdão 1100743, 20170110096675APC, Relator: CESAR LOYOLA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 30/5/2018, publicado no DJE: 5/6/2018, unânime.
3ª Turma Cível
Acórdão 1259855, 00054181320158070004, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 15/7/2020, maioria.
4ª Turma Cível
Acórdão 1261694, 00208476320148070001, Relator: CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 1º/7/2020, publicado no DJE: 15/7/2020, unânime;
Acórdão 1046874, 20161610074285APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2017, publicado no DJE: 20/9/2017.
5ª Turma Cível
Acórdão 1223966, 00037790320148070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020.
7ª Turma Cível
Acórdão 1231132, 07138865420178070003, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 12/2/2020, publicado no DJE: 28/2/2020, unânime;
Acórdão 1146671, 07162378520178070007, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 23/1/2019, publicado no DJE: 14/2/2019, unânime.
8ª Turma Cível
Acórdão 1190554, 00011326420168070001, Relator Designado: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2019, publicado no DJE: 8/8/2019, maioria.
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STJ
Recurso repetitivo
Tema 996 – tese firmada: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: (...). 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” REsp 1729593/SP
Destaque
Termo final dos lucros cessantes - entrega das chaves
“(...) Tal entendimento está em sintonia com a jurisprudência firmada nesta Corte, no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. (...). Além disso, no que tange ao termo inicial da mora, este fora fixado a partir de 1º/6/2014 (...) e será devido até a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, conforme decidiu esta Corte Superior, no Resp 1.729.593/SP, DJe 27/9/2019, julgado pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 996), no índice de 0,5% do valor do imóvel (...).” (grifamos) AgInt no REsp 1844083/SP