Prazo prescricional – ressarcimento de comissão de corretagem

última modificação: 2022-05-11T08:21:16-03:00

Tema disponibilizado em 11/5/2022.

Questão jurídica

Prazo prescricional para a restituição de comissão de corretagem, paga na aquisição de imóvel na planta, em decorrência de rescisão contratual por inadimplência da promitente-vendedora.

Referências

Arts. 205 e 206, § 3º, IV e V; 722 a 729, todos do Código Civil.

Divergência no TJDFT

I) Prazo decenal

Aplica-se aos pedidos de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, com fundamento na rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel novo por inadimplência da construtora, o prazo de prescrição geral de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil, visto que o mero descumprimento do negócio jurídico não se enquadra nas hipóteses legais de prazo prescricional específico.

Trecho de acórdão

"(...) 2. A incidência da prescrição trienal para restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, estabelecida no Tema 938 do c. STJ, está adstrita aos casos em que a causa de pedir se funda na abusividade da transferência dos custos da comissão de corretagem ao consumidor pela Incorporadora. 3. Se o pedido de restituição decorre da rescisão do contrato por culpa da construtora em virtude do atraso na entregada obra, e não em decorrência de enriquecimento sem causa ou de ilegalidade da cobrança da taxa, o prazo prescricional aplicável é o decenal. Precedentes deste eg. TJDFT." (grifo nosso)

Acórdão 1381299, 00409782520158070001, Relator: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 21/10/2021, publicado no DJE: 8/11/2021, unânime.

Segunda Turma Cível

Acórdão 1326632, 00333562620148070001, Relator: JOÃO EGMONT, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 10/3/2021, publicado no DJE: 24/3/2021, unânime;

Acórdão 1252033, 07129761520178070007, Relator: CESAR LOYOLA, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 8/6/2020, unânime;

Acórdão 1221748, 00513904920148070001, Relatora: CARMELITA BRASIL, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 17/12/2019, unânime.

Terceira Turma Cível

Acórdão 1365589, 07086350420178070020, Relator Designado: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 25/8/2021, publicado no DJE: 2/9/2021, maioria;

Acórdão 1284983, 00071663720168070007, Relator: ROBERTO FREITAS, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 16/9/2020, publicado no DJE: 29/9/2020, unânime;

Acórdão 1050714, 20160310052055APC, Relator: ALVARO CIARLINI, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 20/9/2017, publicado no DJE: 4/10/2017, unânime.

Quarta Turma Cível

Acórdão 1310678, 07105636120198070006, Relator: SÉRGIO ROCHA, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 10/12/2020, publicado no DJE: 21/1/2021, unânime;

Acórdão 1268565, 00030939020148070007, Relator: CRUZ MACEDO, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 17/8/2020, unânime;

Acórdão 1211088, 07098528720188070007, Relator: ARNOLDO CAMANHO, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 23/10/2019, publicado no DJE: 31/10/2019, unânime.

Quinta Turma Cível

Acórdão 1241964, 00398837320148070007, Relatora: MARIA IVATÔNIA, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 1º/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020, unânime;

Acórdão 1218150, 00327141920158070001, Relator: HECTOR VALVERDE, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 5/12/2019, unânime.

Sexta Turma Cível

Acórdão 1181541, 07043458220178070007, Relator: ESDRAS NEVES, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 26/6/2019, publicado no DJE: 4/7/2019, unânime.

Sétima Turma Cível

Acórdão 1412995, 07084723620218070003, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 30/3/2022, publicado no DJE: 20/4/2022, unânime;

Acórdão 1312966, 07190344720208070001, Relatora: LEILA ARLANCH, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 27/1/2021, publicado no DJE: 19/2/2021, unânime;

Acórdão 1280196, 00262151920158070001, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 9/9/2020, publicado no DJE: 18/9/2020, unânime;

Acórdão 1273355, 00189099620158070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2020, publicado no DJE: 26/8/2020, unânime;

Acórdão 1185990, 07167383920178070007, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 22/7/2019, unânime.

Tema Repetitivo 1099 - Questão submetida a julgamento: "Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel." REsp 1897867/CE (Afetação 21/6/2021)

"(...) 4. Na espécie, cabível a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal." (grifo nosso) AgInt no AREsp 1864106/RJ

“(...) 2.  O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, § 3º, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002). (...). 6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo 'reparação civil' não abrange a composição da toda e qualquer consequência   negativa, patrimonial   ou   extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados." EREsp 1280825/RJ

_________________________________________________________________________________________________

II) Prazo trienal

A pretensão de devolução de comissão de corretagem, decorrente da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em construção por inadimplemento da promitente-vendedora, sujeita-se ao prazo prescricional de três anos, a fim de evitar o enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil – CC).

Trecho de acórdão

"(...) 1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida. 2. A Lei 13.105/15 - Novo Código de Processo Civil - se aplica somente às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016. 3. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a empresa se obriga à construção de unidades imobiliárias. 4. A demora na concessão de habite-se não se configura como caso fortuito ou força maior, pois é plenamente previsível, estando inserida no risco inerente à atividade exercida pelas construtoras. 5. Caracterizada a responsabilidade do promitente vendedor pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, não há que se falar em retenção de quaisquer valores, haja vista que a consequência da rescisão do contrato, nesses casos, é a devolução imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em parcela única, de forma que as partes retornem ao status quo ante. 6. A suspensão do pagamento das prestações antes do prazo final acordado para entrega do imóvel pelo promitente vendedor caracteriza a culpa concorrente do promitente comprador pela rescisão bilateral do contrato. 7. Havendo culpa concorrente dos contratantes na rescisão do contrato de promessa de compra e venda, não há que se falar em inversão da multa contratual e pagamento de indenização por lucros cessantes. 8. Rescindido o contrato e configurado o inadimplemento do promitente vendedor no cumprimento do prazo avençado para entrega do imóvel, cabível sua condenação à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, com vistas ao retorno das partes ao estado ao status quo ante. 9. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.551.956/SP, realizado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), decidiu que é de 3 (três) anos o prazo prescricional para restituição dos valores correspondentes à comissão de corretagem desembolsada pelo promitente comprador. 10. O termo inicial do prazo prescricional trienal para ressarcimento da comissão de corretagem, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, por culpa do promitente vendedor, é a data final acordada para entrega da unidade imobiliária." (grifo nosso)

Acórdão 1308405, 00141733520158070001, Relatora: MARIA DE LOURDES ABREU, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no DJE: 17/12/2020, unânime.

Primeira Turma Cível

Acórdão 1342194, 00481911920148070001, Relator: TEÓFILO CAETANO, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 19/5/2021, publicado no DJE: 2/6/2021, unânime.

Segunda Turma Cível

Acórdão 1302421, 00164242020158070003, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 18/11/2020, publicado no DJE: 1º/12/2020, unânime.

Terceira Turma Cível

Acórdão 1241744, 00305334520158070001, Relatora: ANA CANTARINO, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 3/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020, unânime.

Sexta Turma Cível

Acórdão 1270612, 00439414020148070001, Relatora: ANA MARIA AMARANTE, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 29/7/2020, publicado no DJE: 18/8/2020, unânime;

Acórdão 1225317, 00036553120168070007, Relatora: VERA ANDRIGHI, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 4/2/2020, unânime.

Tema 938 - Recurso Repetitivo:  “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp 1551956/SP)."