Prazo prescricional – ressarcimento de comissão de corretagem - inadimplemento do vendedor
Tema atualizado em 19/12/2024.
Tema afetado ao rito dos recursos repetitivos.
Questão jurídica
Entendimentos divergentes quanto ao prazo prescricional para a restituição de comissão de corretagem, paga na aquisição de imóvel, em decorrência de rescisão contratual por inadimplência da promitente-vendedora.
I) Primeira corrente
É de dez anos a prazo prescricional para a restituição de comissão de corretagem, paga na aquisição de imóvel, em decorrência de rescisão contratual por inadimplência da promitente-vendedora.
"2. Configurado o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno ao status quo ante, mediante a devolução integral e imediata das parcelas vertidas pelo promissário comprador. Tema Repetitivo 577 e Súmula 543 do STJ. 3. O exercício do direito à resolução por inadimplemento apenas fica prejudicado quando prescritas as pretensões decorrentes do cumprimento do contrato. Não se enquadrando a pretensão de cumprimento do contrato em qualquer hipótese do Código Civil, é aplicável o prazo geral de prescrição de 10 (dez) anos para o exercício do direito à resolução, a contar da data prevista para a entrega do imóvel. A hipótese é de distinguishing do Tema 938, conforme decidido pela própria Corte Superior."
Acórdão 1938921, 0742005-21.2023.8.07.0001, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/11/2024, publicado no DJe: 12/11/2024.
2ª Turma Cível
Acórdão 1369456, 0713891-20.2020.8.07.0020, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 01/09/2021, publicado no DJe: 22/09/2021;
Acórdão 1334754, 0005916-75.2016.8.07.0004, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/04/2021, publicado no DJe: 06/05/2021.
3ª Turma Cível
Acórdão 1718122, 0721304-67.2022.8.07.0003, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/06/2023, publicado no DJe: 05/07/2023;
Acórdão 1359613, 0020105-72.2013.8.07.0001, Relator(a): GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/07/2021, publicado no DJe: 17/08/2021.
4ª Turma Cível
Acórdão 1332604, 0012175-14.2015.8.07.0007, Relator(a): SÉRGIO ROCHA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 08/04/2021, publicado no DJe: 19/04/2021.
5ª Turma Cível
Acórdão 1644837, 0705703-90.2019.8.07.0014, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2022, publicado no DJe: 09/12/2022.
7ª Turma Cível
Acórdão 1932559, 0704305-85.2022.8.07.0020, Relator(a): SANDRA REVES, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/10/2024, publicado no DJe: 23/10/2024;
Acórdão 1715952, 0719714-95.2021.8.07.0001, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/06/2023, publicado no DJe: 26/06/2023;
Acórdão 1412995, 0708472-36.2021.8.07.0003, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/03/2022, publicado no DJe: 20/04/2022;
Acórdão 1312966, 0719034-47.2020.8.07.0001, Relator(a): LEILA ARLANCH, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/01/2021, publicado no DJe: 19/02/2021.
8ª Turma Cível
Acórdão 1859231, 0701141-78.2023.8.07.0020, Relator(a): JOSE FIRMO REIS SOUB, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/05/2024, publicado no DJe: 17/05/2024.
II) Segunda corrente
É de três anos a prazo prescricional para a restituição de comissão de corretagem, paga na aquisição de imóvel, em decorrência de rescisão contratual por inadimplência da promitente-vendedora.
"5. O prazo prescricional para cobrança de valores pagos indevidamente a título de comissão de corretagem e taxa de contrato é de 3 (três) anos. Transcorrido este prazo, necessário reconhecer a prescrição. Inteligência do art. 206, §3º, IV do CPC. Entendimento firmado no julgamento dos Recursos Especiais n.º 1599511/SP e 1551956/SP."
Acórdão 1354491, 0000724-44.2014.8.07.0001, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/07/2021, publicado no DJe: 22/07/2021.
1ª Turma Cível
Acórdão 1631560, 0032646-06.2014.8.07.0001, Relator(a): SIMONE LUCINDO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/10/2022, publicado no DJe: 07/11/2022;
Acórdão 1394685, 0701198-23.2018.8.07.0004, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/02/2022, publicado no DJe: 03/03/2022;
4ª Turma Cível
Acórdão 1348054, 0001762-30.2015.8.07.0010, Relator(a) Designado(a): FERNANDO HABIBE, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/05/2021, publicado no DJe: 02/08/2021;
Acórdão 1346017, 0043236-42.2014.8.07.0001, Relator(a): CRUZ MACEDO, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/06/2021, publicado no DJe: 29/06/2021;
Acórdão 1301355, 0005994-15.2015.8.07.0001, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/11/2020, publicado no DJe: 21/01/2021.
5ª Turma Cível
Acórdão 1361853, 0713369-44.2020.8.07.0003, Relator(a): JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/08/2021, publicado no DJe: 19/08/2021.
6ª Turma Cível
Acórdão 1382022, 0703673-24.2019.8.07.0001, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/10/2021, publicado no DJe: 12/11/2021;
Acórdão 1321971, 0049598-31.2012.8.07.0001, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 03/03/2021, publicado no DJe: 18/03/2021.
Recurso repetitivo
Tema 938/STJ: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” REsp 1.551.956/SP e REsp 1.599.511/SP
Tema 1099/STJ (tema afetado): "Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel."
Referência
Arts. 205 e 206, § 3º, IV e V; 722 a 729, todos do Código Civil.
Veja também
Qual é o prazo prescricional para requerer a restituição da comissão de corretagem?
Link para pesquisa no TJDFT
#JurisprudênciaTJDFT, informação jurídica de qualidade, rápida e acessível.