Associação de moradores de loteamento irregular – cobrança de taxa de manutenção sem a concordância do residente – licitude
Tema atualizado em 8/3/2022.
"4. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade."
Acórdão 1220880, 07009934520198070008, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019.
Trecho de acórdão
“A Lei nº 13.465/17, fruto da conversão da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei nº 6.766/79, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direitos ou moradores em loteamentos informais ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. Não obstante o autor/apelante se qualifique como "condomínio", em verdade constitui mera associação de pessoas, com a finalidade de gerir interesses comuns concernentes à administração financeira em proveito da coletividade dos seus associados ou participantes.
As atividades desenvolvidas pelas associações de titulares à pretensa propriedade imóvel, estabelecidas de modo informal, congregam direitos e deveres dos respectivos moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à regularização urbanística e fundiária desses empreendimentos de fato, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculando os partícipes por critérios de afinidade, solidariedade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis em condomínios edilícios, com equiparação expressamente prevista em lei.
Logo, as despesas comuns realizadas com esses fins devem ser cotizadas por todos. O nome que se dá à cota de rateio é o menos relevante para o reconhecimento da obrigação, brotando as razões da obrigatoriedade na força das deliberações coletivas que assim se imponha sobre a coletividade dos associados, ou àquele que, mesmo não sendo associado (CF, art. 8º, V), colha vantagens em razão do esforço de outrem, havendo por isso de participar proporcionalmente pela despesa de modo a não enriquecer-se à custa alheia.
Sendo assim, o "condomínio" de lotes (associação instituída com apoio no art. 1.358-A do Código Civil - Lei nº 13.465/17), pode vindicar as cotas de rateio – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas – de que trata o art. 36-A da Lei nº 6.766/1979.
Nessa toada, tem-se que as decisões tomadas em assembleia pelo condomínio/apelante devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada e não foi demonstrada, a princípio, nenhuma ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial em face da obrigação instituída com a assembleia de 14/05/2016.
Outrossim, a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) versou sobre morador de bairro aberto, de modo que não se revela aplicável à realidade dos "condomínios" irregulares do Distrito Federal, originados de parcelamentos desautorizados, com as características peculiares de acesso restrito e nos quais se formam associação de moradores que instituem valor mensal de rateio (taxa condominial) para financiar os serviços de habitabilidade.
Nessa circunstância, prevalece o entendimento jurisprudencial firmado neste e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, no sentido da possibilidade de cobrança de "taxas de condomínio irregular" por associação de moradores ainda que não exista manifestação expressa de determinado morador no sentido de tornar-se associado.
Ademais, registre-se que o não pagamento das taxas condominiais pelo réu configuraria enriquecimento sem causa, em manifesto prejuízo dos demais moradores que contribuem para a conservação, segurança e melhoria do "Condomínio" como um todo.”
Acórdão 1222195, 07357286220188070001, Relator: CARLOS RODRIGUES, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020.
Súmula
Súmula 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
Repercussão geral
Tema 492: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis." RE 695911
Recurso repetitivo
Tema 882: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." REsp 1280871/SP
Acórdãos representativos
Acórdão 1399428, 07059898620198070008, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 22/2/2022;
Acórdão 1393827, 07003700520208070021, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 26/1/2022, publicado no DJE: 7/2/2022;
Acórdão 1387124, 07005516620208070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2021, publicado no DJE: 6/12/2021;
Acórdão 1384525, 00061790620138070007, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 4/11/2021, publicado no DJE: 19/11/2021;
Acórdão 1219827, 07068697620188070020, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 13/12/2019;
Acórdão 1218620, 07007370820198070007, Relator: FERNANDO HABIBE, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 4/12/2019;
Acórdão 1218211, 07084598820188070020, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 2/12/2019;
Acórdão 1217517, 07029336620198070001, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 13/11/2019, publicado no DJE: 2/12/2019.
Destaques
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TJDFT
Condomínio irregular – aquisição anterior à criação da associação – necessidade de adesão para cobrança de taxa de manutenção
"1. 'As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram'. (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) 2. O imóvel do réu foi adquirido antes da criação do condomínio/associação, não tendo o proprietário a ele aderido, além de não usufruir de nenhuma das benfeitorias físicas e comuns realizadas pelo condomínio, por ter acesso direto pela via pública, sem qualquer controle de acesso pelo condomínio, impedem a cobrança de taxa de condomínio."
Acórdão 1398632, 07066544020218070006, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 22/2/2022.
Crédito decorrente das contribuições associativas de loteamento irregular – não constituição de título executivo extrajudicial
Ademais, a constituição do condomínio edilício deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1332 do Código Civil. 3. Considerando que os condomínios irregulares, por não possuírem registro no Cartório de Registro de Imóveis, não são considerados edilícios, impõe-se concluir que os créditos condominiais a ele vinculados são destituídos de força executiva. 4. Assim, o condomínio irregular possui interesse processual, ao eleger a Ação de Cobrança para perseguir créditos condominiais a ele vinculados, notadamente por não poder fazer se valer da faculdade prevista no art. 785 do CPC.
Acórdão 1172582, 07040546620188070001, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, OitavaTurma Cível, data de julgamento: 15/5/2019, publicado no DJE: 7/6/2019.
Obrigação condominial – momento da aquisição – loteamento fechado
O Superior Tribunal de Justiça consolidou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). 2.1. Contudo, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. 2.2. Se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas. 3. Além disso, caracteriza anuência tácita com a associação de moradores, o possuidor de lote em condomínio irregular que participa ativamente das assembleias dos associados.
Acórdão 1220767, 07084538120188070020, Relator: JOÃO EGMONT, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019.