Rescisão do contrato por culpa do comprador – cláusula penal ou multa rescisória fixação de percentual sobre o valor pago do imóvel

última modificação: 2020-08-12T11:41:01-03:00

Tema atualizado em 21/1/2020.

“São nulas as cláusulas do distrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrada sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, quando há retenção indevida de parcela dos valores pagos e estipulação prévia de renúncia a direitos. No caso de rescisão contratual por desistência do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor, observados os limites de 10% a 25%, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.“ (grifamos)

Acórdão 1220944, 00049611420168070014, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 18/12/2019.

Trecho de acórdão

“De outro lado, no presente caso, é inexorável que deverá a apelada responder pelas despesas que a apelante suportara no negócio e que se revelaram inúteis, já que o contrato fora rescindido por sua culpa. Essa assertiva se sustenta no fato de que o contratante lesado pelo inadimplemento contratual da outra parte tem direito não apenas à rescisão do contrato, mas também à indenização por perdas e danos, consoante se afere do estampado no artigo 475 do Código Civil, que ostenta a seguinte redação:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

É nesse contexto que, consoante pontuado, o instrumento de promessa de compra e venda de unidade imobiliária assinado pelas partes estabelecera, para a hipótese de resolução contratual ocasionada pela promitente compradora, a retenção de 10% (dez por cento) do valor a ser restituído em caso de rescisão. (...)

(...) Na esteira da jurisprudência consolidada daquela Corte Superior, é admitida a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por culpa da adquirente, se essa não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. Destarte, na espécie, em que a rescisão do contrato ocorrera ante o inadimplemento da promitente compradora, por iniciativa da promitente vendedora, é ilegal, por infringência aos artigos 51, IV, e 53 do CDC, a retenção integral do valor pago, sendo legítimo, entretanto, a retenção de parte desse valor, limitado a 25% (vinte e cinco por cento) e desde que não supere o limite contratualmente previsto.

Feito esse registro, a resolução da controvérsia submetida a reexame há de ser feita mediante a aferição se as cláusulas do contrato de promessa e compra e venda firmado entre as partes, se conformam com a jurisprudência do STJ, no tocante ao percentual da retenção do valor pago – já que não há que se discutir quanto à possibilidade de rescisão contratual por parte do promitente comprador, quando não mais reúne condições econômicas para suportar as prestações assumidas, e/ou por iniciativa do promitente vendedor ante o inadimplemento do promissário comprador. Consoante pontuado, da leitura das cláusulas contratuais que versam sobre a rescisão do contrato por iniciativa do adquirente, e/ou por iniciativa do promitente vendedor ante o inadimplemento do promissário comprador, infere-se que a apelante teria direito de reter, a despeito das arras confirmatórios, já afastados, 10% do valor pago.

Dessa aferição ressoa inexorável que, quanto ao disposto no contrato firmado entre as partes, o percentual a ser retido pela apelante guarda subserviência ao entendimento fixado pelo STJ, não decorrendo, portanto, em abusividade e excessividade na retenção. De todo o alinhavado deflui que a retenção, por parte da apelante, do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos pela consumidora, afastada a retenção das arras confirmatórias, afigura-se conforme o princípio da razoabilidade e enseja a devida reparação das despesas que experimentara com a celebração das avenças e sua subseqüente rescisão. Destarte, deve ser autorizada a retenção pela apelante do percentual equivalente a 10% (dez por cento) dos valores vertidos pela apelada em pagamento do preço do imóvel negociado, a título da multa rescisória.” (grifos nossos)

Acórdão 1210537, 07033556620188070004, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 16/10/2019, publicado no DJE: 4/11/2019.

Súmula

Súmula 543 do STJ: “ “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Acórdãos representativos 

Acórdão 1218424, 07061191120178070020, Relatora: ANA CANTARINO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 4/12/2019;

Acórdão 1212227, 07045267720178070009, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 23/10/2019, publicado no DJE: 5/11/2019;

Acórdão 1211591, 07344148120188070001, Relator: ROBERTO FREITAS, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2019, publicado no DJE: 19/11/2019;

Acórdão 1189416, 07347768320188070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2019, publicado no DJE: 5/8/2019;

Acórdão 1055861, 20140110351275APC, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/10/2017, publicado no DJE: 27/10/2017;

Acórdão 1044365, 20150110556888APC, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 30/8/2017, publicado no DJE: 18/9/2017.

Destaque

  • STJ

Percentual de retençāo do valor pago na compra de imóvel em caso de distrato por culpa do comprador

"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados." AgRg no AREsp 728256/DF 

Veja também

Rescisão do contrato por culpa do comprador – devolução imediata  do valor pago  

Rescisão do contrato por culpa do comprador – retenção de parte do valor pago – ressarcimento de despesas administrativas

Rescisão do contrato por culpa da construtora – cláusula penal ou multa rescisória – fixação de percentual sobre o valor pago

Referências