Rescisão do contrato por culpa da construtora – cláusula penal ou multa rescisória – fixação de percentual sobre o valor pago

última modificação: 2020-03-09T09:09:48-03:00

Tema atualizado em 30/1/2020.

“É lícita a aplicação de multa em razão da infração contratual praticada pela promitente vendedora, vez que prevista no contrato. Todavia, embora o ajuste seja de adesão e tenha sido redigido pela promitente vendedora, a incidência da multa em percentual calculado sobre o valor total do contrato afigura-se manifestamente excessiva, implicando enriquecimento sem causa do promitente comprador, cabendo a revisão da cláusula penal para que o percentual de trinta por cento (30%) nela previsto incida sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente.” (grifamos)

Acórdão 1186652, 20150110833560APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/6/2019, publicado no DJE: 22/7/2019.

Trecho de acórdão

“Decerto, conforme acima explicitado, o contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes prevê expressamente, em sua cláusula vigésima sétima, em caso de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, o pagamento, em favor dos promitentes compradores, de cláusula penal compensatória correspondente a 30% (trinta por cento) do valor atualizado do contrato. 

A própria cláusula afirma tratar-se de “multa penal compensatória”, além de que a fixação em 30% (trinta por cento) do valor atualizado do contrato demonstra que se trata de uma pré-fixação da indenização pela inexecução total do contrato, tendo sido estabelecida para ambas as partes.

Assim, em face do inadimplemento da Ré e da rescisão do contrato celebrado entre as partes, deve ela arcar com o valor da referida multa, pois há previsão contratual expressa de pagamento da cláusula penal pela construtora. Entretanto, as circunstâncias do caso reivindicam a redução da base de cálculo de incidência da referida cláusula penal.

Nos termos do artigo 413 do Código Civil, deve o Juiz reduzir equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Nessa linha de raciocínio, como não houve pagamento integral, é devida a redução da cláusula penal para o percentual de 30% (trinta por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos Autores à Ré, e não sobre o valor total do contrato. (grifamos)

Acórdão 1223407, 00025429420158070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020.

Acórdãos representativos  

Acórdão 1229090, 00061757320168070003, Relatora: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 19/2/2020;

Acórdão 1226194, 00311950920158070001, Relator: CARLOS RODRIGUES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 22/1/2020, publicado no DJE: 11/2/2020;

Acórdão 1214726, 00083290720158070001, Relator: JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 6/11/2019, publicado no DJE: 20/11/2019;

Acórdão 1212007, 00513489720148070001, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 23/10/2019, publicado no DJE: 19/11/2019;

Acórdão 1152621, 07086659020178070003, Relator: CESAR LOYOLA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 13/2/2019, publicado no DJE: 25/2/2019.

Veja também

Rescisão do contrato por culpa da construtora – devolução imediata e integral dos valores pagos

Referências

Art. 413  do Código Civil;

Arts 3º, § 2º; 6º, V; 47; 51 e 53, todos do Código de Defesa do Consumidor.