Comissão de corretagem – responsabilidade do consumidor - previsão contratual

última modificação: 2020-08-27T10:18:51-03:00

Tema atualizado em 24/8/2020.

"5. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1599511/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, firmou tese no sentido de que deve ser considerada válida a 'cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem'. 6. Evidenciada a aproximação das partes contratantes em virtude da atuação do corretor, não há como ser determinada a restituição da comissão de corretagem paga pelo adquirente da unidade imobiliária mediante anuência expressa."
Acórdão 1255364, 00311642320148070001, Relatora: NÍDIA CORRÊA LIMA, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 10/6/2020, publicado no DJe: 9/7/2020.

Trecho de acordão 

"A questão referente à legalidade da cobrança de comissão de corretagem do adquirente do imóvel também foi objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça que, em recurso repetitivo (Tema 938), definiu que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado ao consumidor, no momento da contratação, o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

(...)

Assim, segundo definido pelo STJ, apesar da responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem incumbir, em regra, à vendedora (incorporadora/construtora), é possível a transferência dessa obrigação para o consumidor (comprador), desde que haja clareza e transparência, tendo em vista o inafastável dever de informação atribuído ao fornecedor na relação de consumo.

Além disso, conforme determinado no julgado, para cumprir essa obrigação de informação deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento de celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que essa venha a ser paga destacadamente. 

Transcrevo, por oportuno, relevante trecho do acórdão:
'O dever de informação constitui um dos princípios consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no Código Civil de 2002 (art. 422), como no Código de Defesa do Consumidor (art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as relações negociais. ( )
Portanto, há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem.
Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.
Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.'"

Acórdão 1256877, 00047217120158070010, Relator Designado:ANGELO PASSARELI 5ª Turma Cível, data de julgamento: 17/6/2020, publicado no DJe: 1/7/2020.

Recurso Repetitivo

Tema 938 –  “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem." REsp 1.599.511/SP

Tema 939 – “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” REsp 1.551.951/SP

Acórdãos representativos

Acórdão 1264989, 00192999420148070003, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJe: 4/8/2020;

Acórdão 1262945, 07052474720178070003, Relatora: LEILA ARLANCH, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJe: 27/7/2020;

Acórdão 1221505, 00024762220178070009, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJe: 23/1/2020;

Acórdão 1176484, 07374844320178070001, Relatora: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJe: 14/6/2019;

Acórdão 1159316, 00403697620148070001, Relatora: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 13/3/2019, publicado no DJe: 27/3/2019.

Destaques

  • TJDFT

Comissão de corretagem - acordo verbal - validade

" Verificado que a intermediação do corretor resultou na concretização da compra e venda do imóvel, é devida a comissão de corretagem ajustada ainda que de forma verbal entre as partes."   
Acórdão 1247439, 07099676920188070020, Relatora: CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 6/5/2020, publicado no DJe: 20/5/2020.

  • STJ

Cobrança da taxa de corretagem - dever de informação - irrelevância data da assinatura do contrato

“1 - Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial n. 1599511/SP, sob o rito dos recurso repetitivos, não é abusiva a ‘clausula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.’ 2- Irrelevância, para o efeito de atender ao dever de informação, que a data da aceitação proposta seja a mesma da celebração do contrato.”Resp 1793.665/SP

Referencia

Arts. 722, 724 e 725, todos do Código Civil .

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