Contrato firmado na vigência da Lei 13.786/2018 – rescisão por culpa do comprador – citação como termo inicial dos juros de mora
Tema criado em 5/8/2024.
"7. Como o contrato discutido foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018 e que a rescisão se deu de maneira imotivada pelos compradores, deve ser adotado o posicionamento firmado no IRDR nº 7. 7.1. Mantido o termo inicial dos juros de mora devidos a partir da citação (art. 405 do Código Civil)."
Acórdão 1826453, 07021029520228070006, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 28/2/2024, publicado no DJe: 18/3/2024.
Trecho de acórdão
"A primeira ré, ora apelante, requer a reforma da sentença para que não haja incidência dos juros de mora sobre o montante a restituído aos compradores. Subsidiariamente, pugna sejam fixados a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória, e não da citação.
Foi julgado Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2016.00.2.048748-4 pela Câmara de Uniformização deste Tribunal de Justiça que firmou a tese no sentido de que o termo inicial dos juros de mora seria a citação. Transcrevo:
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS. RESOLUÇÃO IMOTIVADA DE CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO AJUIZADA PELO COMPRADOR. INEXISTÊNCIA DE MORA DA INCORPORADORA. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. Nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC). (Acórdão 1031564, 20160020487484IDR, Relator: CARMELITA BRASIL, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 26/6/2017, publicado no DJE: 18/7/2017. Pág.: 269)
O Superior Tribunal de Justiça analisou novamente a questão, em sede de recurso repetitivo, alterando o entendimento fixado no IRDR e estabelecendo que o termo inicial dos juros de mora é a data do trânsito em julgado da decisão.
Vejamos:
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).
Pelo diálogo das fontes, considerando que o contrato foi firmado após a 27 de dezembro de 2018 e que a rescisão se deu de maneira imotivada pelos compradores, necessário adotar o posicionamento firmado no IRDR nº 7 e fixar como termo inicial para os juros de mora a data da citação, inclusive, por inexistir mora anterior das vendedoras (destaco aqui, como dito, que se mostra incontroverso o atraso na entrega no imóvel, contudo, a causa de pedir não se alinha à inadimplência das rés)."
Acórdão 1723382, 07116795520228070020, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 28/6/2023, publicado no DJe: 12/7/2023.
IRDR
Tema 7 do TJDFT - “Os juros de mora, nos casos em que haja resolução imotivada do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte do comprador e inexista mora anterior da incorporadora, mesmo nas hipóteses de alteração da cláusula penal por entendê-la abusiva, incidirão a partir da citação (art. 405 do CC)."
Acórdãos representativos
Acórdão 1870724, 07162853420238070007, Relator(a): SANDRA REVES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 29/5/2024, publicado no DJE: 26/6/2024;
Acórdão 1858681, 07281308120238070001, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 2/5/2024, publicado no DJe: 5/6/2024;
Acórdão 1823704, 07126089320238070007, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 28/2/2024, publicado no DJe: 14/3/2024;
Acórdão 1793661, 07099851120228070001, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no DJE: 19/2/2024;
Acórdão 1734049, 07119841820218070006, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2023, publicado no DJE: 3/8/2023;
Acórdão 1711730, 07033388320218070017, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 6/6/2023, publicado no DJe: 28/6/2023.
Destaques
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TJDFT
Aplicabilidade da Lei 13.786/2018 – hipótese de desvantagem excessiva para o consumidor
“3. É certo que a Lei 13.786/2018 tem aplicabilidade plena e imediata e há possibilidade de um contrato prever multa em até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos. Contudo, sua aplicação na realização de um contrato consumerista não pode criar situações desproporcionais sem justificativa plausível, atribuindo ônus desproporcionais para os contraentes e colocando o consumidor em desvantagem excessiva perante o vendedor. 3.1 Multa contratual de 50% (cinquenta por cento) em caso de rescisão pela adquirente e 10% (dez por cento) em caso de rescisão pela incorporadora. Abusividade, inexistência de paridade."
Acórdão 1822482, 07006973020228070004, Relator(a): EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 27/2/2024, publicado no DJe: 8/3/2024.
Lei do Distrato – inaplicabilidade aos contratos celebrados antes da sua vigência
“1. A Lei n. 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, é inaplicável aos contratos celebrados antes da sua vigência, por força da irretroatividade legal. 2. Nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Ante a manifestação de vontade do comprador de rescisão do contrato, em virtude de não possuir mais condições financeiras de arcar com os pagamentos, não se mostra devida a cobrança das parcelas vincendas."
Acórdão 1789799, 07230987220228070020, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 22/11/2023, publicado no DJe: 15/12/2023.
Veja também
Referências
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