Arras confirmatórias e cláusula penal – impossibilidade de cumulação

última modificação: 2020-07-10T16:33:08-03:00

Tema atualizado em 24/1/2020.

"2. Firmadas arras confirmatórias, e tendo estas sido prestadas, integram-se ao valor total do contrato, devendo ser restituídas em caso de rescisão do negócio, porque não se pode confundi-las com arras penitenciais, que prefixam perdas e danos. 3. Nos casos de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel em razão da rescisão pelo promitente-comprador, mostra-se cabível a incidência da cláusula penal pactuada, mas é indevida a sua cumulação com a retenção do sinal."

Acórdão 1207342, 07011409320188070012, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 9/10/2019, publicado no DJE: 17/10/2019.

Trecho de acórdão

"A autora/apelante sustentou a legalidade da retenção do valor pago a título de arras (sinal) pelo réu em conjunto com o percentual estipulado a título de cláusula penal.

Sobre o tema, Sílvio Rodrigues esclarece que as arras podem apresentar função confirmatória ou penitencial.

As arras são ditas confirmatórias, quando possuem o escopo de demonstrar a composição final de vontade dos contratantes, e são ditas penitenciais quando se almeja assegurar às partes o direito de se arrepender, mediante perda do sinal, por quem o deu, ou a sua devolução em dobro, por quem o recebeu (in Curso de Direito Civil, v.3, 22ª ed., 1994, p.83).

Observa-se, no caso em apreço, que o contrato de promessa de compra e venda não contempla cláusula de arrependimento já que contém previsão expressa no contrato no sentido de que não é cabível o arrependimento (...), razão pela qual as arras apresentam natureza simplesmente confirmatórias.

Nesta condição, não estão sujeitas à retenção por parte do vendedor em caso de rescisão do contrato por culpa do promitente comprador, sendo abusiva a retenção destas cumulada com a cláusula penal.

(...)

Portanto, é indevida a retenção de ambas as quantias (cláusula penal e arras confirmatórias), uma vez que derivadas do mesmo fato gerador, o que configuraria bis in idem.

A rescisão motivada pela promitente compradora só importa em perda das arras se essas foram expressamente pactuadas como penitenciais (art. 420, CC), o que não se verifica nos autos.

Assim nos termos do que restou definido na sentença somente é cabível que as arras sejam computadas do montante total pago para a aquisição do empreendimento, para fins da incidência da multa prevista (cláusula penal)."

Acórdão 1218424, 07061191120178070020, Relatora: ANA CANTARINO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 4/12/2019.

Acórdãos representativos

Acórdão 1203401, 07026185220178070019, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 1/10/2019;

Acórdão 1184351, 07111320820188070003, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 3/7/2019, publicado no DJE: 16/7/2019;

Acórdão 1082753, 07182819520178070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 14/3/2018, publicado no DJE: 20/3/2018;

Acórdão 1062988, 20160110622742APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2017, publicado no DJE: 30/11/2017;

Acórdão 1002804, 20150110157966APC, Relatora: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/2/2017, publicado no DJE: 17/3/2017.

Destaques

  • TJDFT

Compra e venda de cota imobiliária (regime de multipropriedade) – desistência do promitente comprador – impossibilidade de cumulação de arras confirmatórias e de cláusula penal

"3. Em caso de resilição unilateral em virtude de desistência do promitente comprador em dar continuidade ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, já aplicada a cláusula penal compensatória, correspondente à 10% (dez por cento) dos valores pagos, nada autoriza a pretendida retenção das arras, se a sua natureza é confirmatória, sob pena de bis in idem." 
Acórdão 1184360, 07030105220188070020, Relatora: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 3/7/2019, publicado no DJE: 19/7/2019.

Promessa de compra e venda de cotas imobiliárias (regime de multipropriedade) – resolução do contrato por desistência do comprador – possibilidade de retenção de arras confirmatórias e de incidência de cláusula penal

"II - Operada a resolução contratual por desistência desmotivada da compradora, ante a irrevogabilidade dos negócios jurídicos, deve a autora suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal.

III - A desistência desmotivada da compradora autoriza a retenção do sinal pago (arras confirmatórias), art. 418, primeira parte, do CC."

Acórdão 1174750, 07078376620188070001, Relatora: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 29/5/2019, publicado no DJE: 6/6/2019.

  • STJ

Arras confirmatórias e cláusula penal – impossibilidade de cumulação

"(...), andou bem o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios ao não permitir incidir a cláusula penal cumulativamente com a perda das arras confirmatórias, na hipótese de resolução de contrato pelo promitente comprador que, reconhecendo a impossibilidade de continuar com o pagamento, preferiu encerrar o vínculo.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, essa cumulação configura bis in idem, devido à identidade da função específica desempenhada pelas arras confirmatórias e pela cláusula penal.

Ademais, como consignado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, quando do julgamento do AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, ‘as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador."  AgInt no AREsp 906.340/DF

Veja também

Arras confirmatórias – relação consumerista – possibilidade de devolução do valor pago

Referências

Arts. 408-420 do Código Civil;

Art. 53 do CDC.