Atraso na entrega do imóvel - termo final dos lucros cessantes
Tema atualizado em 26/3/2025.
"7. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença, a qual deve ser mantida." (Grifamos)
Acórdão 1977209, 0769829-70.2024.8.07.0016, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, 3ª TURMA RECURSAL, data de julgamento: 10/03/2025, publicado no DJe: 20/03/2025.
Trecho de acórdão
"5. O Tema nº 996 do Superior Tribunal de Justiça, por força do julgamento do REsp nº 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou as seguintes teses: '1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.'
6. Segundo o item 1.1. do Tema nº 966 do Superior Tribunal de Justiça, deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva da unidade habitacional (ID 67904487), qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, afastada a data de 13/10/2023 e o prazo contratual de 60 (sessenta) dias, fixados somente no contrato de compra e venda (ID 67907059) e que diferem do prazo inicialmente pactuado. Nesse sentido: TJDFT, Acórdão 1912311, Rel. Daniel Felipe Machado, Terceira Turma Recursal, j. 26.8.2024.
7. Outrossim, é inconteste que o imóvel foi entregue em 28/11/2022 (ID 67907062), após o término do prazo ajustado, incluído o período de tolerância, de modo que é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente no período, assim como é presumido o prejuízo da adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes na forma de aluguel mensal correspondente a 0,5% (cinco décimos por cento) do valor do imóvel, assegurado o reembolso do montante a título de juros de obra (ID 67904490). Inteligência dos itens 1.2 e 1.3 do Tema nº 966 do Superior Tribunal de Justiça. No mesmo sentido: TJDFT, Acórdão 1669303, Rel. Aiston Henrique de Sousa, Primeira Turma Recursal, j. 27.2.2023."
Acórdão 1970935, 0773294-87.2024.8.07.0016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, 3ª TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/02/2025, publicado no DJe: 06/03/2025.
Recurso repetitivo
Tema 996 do STJ - "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: (...). 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma."
Acórdãos representativos
Acórdão 1979191, 0765927-12.2024.8.07.0016, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 1ª TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/03/2025, publicado no DJe: 26/03/2025;
Acórdão 1976216, 0703858-26.2024.8.07.0021, Relator(a): MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, 2ª TURMA RECURSAL, data de julgamento: 10/03/2025, publicado no DJe: 20/03/2025;
Acórdão 1970935, 0773294-87.2024.8.07.0016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, 3ª TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/02/2025, publicado no DJe: 06/03/2025;
Acórdão 1956107, 0708237-19.2024.8.07.0018, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/12/2024, publicado no DJe: 21/01/2025;
Acórdão 1924402, 0750594-02.2023.8.07.0001, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 01/10/2024;
Acórdão 1841021, 0700386-88.2022.8.07.0020, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/04/2024, publicado no DJe: 11/04/2024.
Destaques
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TJDFT
Imóvel adquirido em licitação – demora na imissão dos adquirentes na posse do imóvel – indenização por lucros cessantes
"3. A responsabilidade da vendedora de imóvel em procedimento licitatório, em virtude de sua ocupação indevida por terceiros deve ser reconhecida, pois, ao vender o bem com a informação de que estaria desocupado, assumiu a obrigação de entregá-lo nas exatas condições previstas no edital, o que não ocorreu. 4. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1729593/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, firmou tese no sentido de que, [n]o caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (Tema 996). 4.1. A demora na desocupação do imóvel, atribuída à inércia da vendedora quanto à adoção de medidas necessárias para a demarcação e desobstrução, justifica o reconhecimento do direito dos compradores à percepção de indenização por lucros cessantes, diante da impossibilidade de utilização do bem pelos adquirentes. 5. Tem-se por não configurada ofensa à coisa julgada, quando observado que o reconhecimento do direito à indenização por lucros cessantes baseia-se em circunstâncias posteriores ao julgamento de ação proposta anteriormente pela parte autora, com a finalidade de obtenção de reparação de danos materiais."
Acórdão 1929607, 0003345-09.2017.8.07.0001, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 01/10/2024, publicado no DJe: 18/10/2024.
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STJ
Lucros cessantes – data da disponibilização das chaves ao adquirente – presunção do prejuízo
"1. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes.
2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido do "cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel" (AgInt nos EDcl no REsp 2.088.069/RS, Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024).
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).
4. Na espécie, caracterizado o atraso excessivo na entrega do bem, é legítima a condenação das promitentes-vendedoras ao pagamento de indenização por dano moral, pois não se verifica, diante da circunstância, a ocorrência de mero inadimplemento contratual."
AgInt no AREsp 2.495.844/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 2/8/2024.
Veja Também
Lucros cessantes – atraso na entrega do imóvel em construção – presunção de prejuízo
Referências
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