Rescisão do contrato firmado antes da Lei 13.786/18 por culpa do comprador – pedido de alteração da cláusula penal convencionada – termo inicial dos juros de mora

Tema criado em 21/07/2020.

“7. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionadaos juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ)." (grifamos)

Acórdão 1257396, 07052694320198070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 30/6/2020. 

Trecho de acórdão 

“De acordo com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos repetitivos (tema 1.002): ‘Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.’ 

Ou seja, na ausência de mora do promitente vendedor, não se aplica a regra de contagem dos juros a partir da citação para os casos de responsabilidade contratual (art. 405 do Código Civil), de modo que, nessa hipótese, o termo inicial dos juros deve ser o trânsito em julgado. Porém, isso ocorre apenas nos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018 e quando os promissários compradores requerem a restituição de forma diversa da prevista no instrumento contratual, especialmente com o pedido de afastamento da cláusula que estipula percentual de retenção.

(...)

A ora recorrente - promitente vendedora - não deu causa ao desfazimento do negócio jurídico. Ao contrário, foi a recorrida - promissária compradora - quem postulou a resolução da avença ao argumento da impossibilidade de continuar arcando com o pagamento das parcelas devidas. 

Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil, ‘considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer’. 

Faz-se necessário, pois, diferenciar duas situações específicas: (a) os promissários compradores postulam a restituição dos valores nos termos pactuados; (b) os promissários compradores requerem a restituição de forma diversa da prevista no instrumento contratual, especialmente com o pedido de afastamento da cláusula que estipula percentual de retenção por parte da construtora. 

Na primeira situação, se a construtora negasse a ressarcir voluntariamente o percentual acordado, acarretaria verdadeiro descumprimento contratual, hipótese em que, de acordo com a jurisprudência pacificada nesta Corte, os juros de mora seriam devidos desde a citação. 

Por sua vez, no segundo caso, como os autores pretendem vindicar percentual além do previsto contratualmente, os juros de mora incidirão a partir do trânsito em julgado da demanda, pois somente com o julgamento definitivo da pretensão de redução da cláusula penal estipulada é que se pode falar em mora do promitente vendedor. 

Sucede que, além de desfazimento do negócio por iniciativa dos promissários compradores, no caso foi pleiteada a rescisão do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada, pois os apelados pediram a declaração de nulidade da cláusula sexta, item 8, do contrato. 

Portanto, as peculiaridades do caso sustentam a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.” (grifos no original)

Acórdão 1250170, 07029821420188070011, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 20/5/2020, publicado no DJE: 3/6/2020.

Recurso repetitivo 

Tema 1002 –  “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” REsp 1740911/DF

Acórdãos representativos 

Acórdão 1256194, 07005362020188070017, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 10/6/2020, publicado no DJE: 25/6/2020;

Acórdão 1252273, 07129231220188070003, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 9/6/2020;

Acórdão 1242722, 07233628820188070001, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020;

Acórdão 1238386, 07030176720198070001, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 18/3/2020, publicado no DJE: 4/5/2020;

Acórdão 1235954, 00328975820138070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 11/3/2020, publicado no DJE: 17/3/2020;

Acórdão 1233032, 07360499720188070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 18/3/2020.

Destaques 

  •  TJDFT

Termo inicial dos juros de mora na restituição dos valores pagos – data da citação – IRDR tema 7

“Nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC).”
Acórdão 1031564, 20160020487484IDR, Relator: CARMELITA BRASIL, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 26/6/2017, publicado no DJE: 18/7/2017.

  • STJ

Rescisão por culpa da incorporadora –  aplicação do entendimento do Tema 1002 do STJ 

“ 3. Especificamente para a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob regime de incorporação imobiliária (não regidos pela Lei nº 13.786/2018), esta Corte Superior trilhou entendimento diverso, no julgamento do Tema 1002/STJ, no sentido de que a dissolução do vínculo contratual se daria na data do trânsito em julgado na hipótese de culpa do adquirente, em demanda cumulada com pretensão de revisão da cláusula de retenção de parcelas pagas. 

4. Necessidade de aplicação desse mesmo entendimento ao caso dos autos, para manter coerência com as razões de decidir do Tema 1002/STJ, pois não há fundamento jurídico que possa justificar a produção de efeitos a partir do trânsito em julgado, no caso de culpa/iniciativa do adquirente, e a partir da citação, no caso de culpa da incorporadora.”REsp 1.807.483-DF

Veja também

Rescisão do contrato por culpa do comprador – cláusula penal ou multa rescisória – fixação de percentual sobre o valor pago do imóvel

Rescisão do contrato por culpa do comprador – devolução imediata do valor pago

Rescisão do contrato por culpa do comprador – retenção de parte do valor pago – ressarcimento de despesas administrativas