Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e pelos impostos relativos a imóvel novo – entrega das chaves

última modificação: 2020-02-21T12:40:22-03:00

Tema atualizado em 30/1/2020.

“Só se considera efetivamente entregue o imóvel com o recebimento das chaves pelos promitentes-compradores e não pela mera obtenção do "habite-se", segundo forte entendimento jurisprudencial. 3.1. Quitado o contrato pelo promitente comprador antes do recebimento do bem sem vícios, mostra-se insubsistente a tese da empresa de que houve prévia mora do consumidor. 4. É pacífico o entendimento jurisprudencial que a incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, até que os adquirentes obtenham a posse direta da unidade imobiliária, o que ocorre somente com o recebimento das chaves.”(grifos nossos)

Acórdão 1227656, 00194223020168070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/2/2020.

Trecho de acórdão

“(...) o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.

Desse modo, a efetiva posse no imóvel, que se dá com a entrega das chaves, determina o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais.

Ressalta-se que, mesmo constando no instrumento de Promessa de Compra e Venda que ficarão por conta do promissário comprador as despesas de condomínio a partir do habite-se ou registro da convenção do condomínio, independentemente do recebimento das chaves da unidade, deve-se analisar quando ocorreu a efetiva entrega do imóvel ao comprador.

(...)

De tal modo, tratando-se de despesas condominiais relativas aos meses anteriores é de responsabilidade do promitente vendedor, ora apelante, arcar com as despesas condominiais.

(...)

Assim, consoante exposto, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

(...)

Cumpre destacar que embora o registro do compromisso firmado na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, nos termos dos artigos 1.225, inciso VII e 1.417 do Código Civil, ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial. Por isso, não procede o argumento no sentido de que os promitentes compradores seriam os responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais, desde a assinatura do compromisso de compra e venda, porquanto havia cláusula nesse sentido no instrumento contratual.

A valer, somente será reconhecida a responsabilidade do promitente comprador, se ele tiver sido imitido na posse e o condomínio tenha ciência inequívoca da alienação. Não tendo havido a imissão na posse do comprador, o promitente vendedor continua a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição.

Assim, a existência de eventual cláusula atribuindo de forma diversa essa responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem pelo promissário comprador, não vincula o condomínio.” (grifos nossos)

Acórdão 1223598, 00303657120148070003, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020.

Incidente de resolução de demandas repetitivas

  • Tema 6 - Tese firmada: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. Acórdão 1069061

Recurso repetitivo

  • Tema 886 do STJ – tese firmada: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." RESP 1345331/RS       

Acórdãos representativos

Acórdão 1223937, 00277246420158070007, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020;

Acórdão 1222157, 00403834220148070007, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020;

Acórdão 1217002, 00297844420148070007, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 13/11/2019, publicado no DJE: 26/11/2019;

Acórdão 1209967, 07068664120198070003, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 16/10/2019, publicado no DJE: 30/10/2019.

Referência

Artigo 51, IV, do CDC