Restituição da comissão de corretagem – causa de pedir: ilegalidade da parcela – prescrição trienal
Tema atualizado em 25/9/2020.
“3 - Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de Recurso Especial Repetitivo (REsp nº 1.151.956/SP - Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil). In casu, o termo inicial do prazo de prescrição trienal para a restituição da comissão de corretagem é a data do efetivo desembolso (...).”
Acórdão 1275294, 00012992520148070010, Relator: MARIA IVATÔNIA, Relator Designado: ANGELO PASSARELI, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2020, publicado no DJE: 4/9/2020.
Trecho de acórdão
“O caso em comento não trata da necessidade de devolver a parte autora/compradora ao estado anterior à avença, para que não suporte qualquer prejuízo em razão do desfazimento do negócio motivado pela inadimplência contratual da construtora – situação que faria incidir o prazo decenal para a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, consoante entendimento sufragado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.280.825/RJ, de Relatoria da Ministra Nancy Andrighi.
Com efeito, a hipótese discutida traz a pretensão de devolução dos valores desembolsados a título de comissão de corretagem com fundamento na (não) prestação dos serviços e ausência de informação clara – já que os autores afirmaram haver adquirido o imóvel diretamente da construtora, sem qualquer intervenção, informação ou mesmo serviço prestado pelos corretores (ID 17160395 - Pág. 4).
Tal questão foi objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, fixando-se na ocasião a seguinte tese (Tema nº 938): “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de)”.assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)”.”
Acórdão 1270398, 00057060920168070009, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 29/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020.
Recurso repetitivo
TEMA 938: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
(ii) parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. REsp 1.551.956/SP e REsp 1.599.511/SP
Acórdãos representativos
Acórdão 1279127, 00429000420158070001, Relator: ALFEU MACHADO, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 26/8/2020, publicado no DJE: 14/9/2020;
Acórdão 1278538, 00045549720148070007, Relator: ANA CANTARINO, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 26/8/2020, publicado no DJE: 9/9/2020;
Acórdão 1272747, 00408215220158070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 5/8/2020, publicado no DJE: 19/8/2020;
Acórdão 1270107, 00483878620148070001, Relator: CRUZ MACEDO, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 29/7/2020, publicado no DJE: 17/8/2020.
Acórdão 1262785, 00097431620158070009, Relator: JOÃO EGMONT, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJE: 20/7/2020.
Acórdão 1255361, 00370178120128070001, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 10/6/2020, publicado no DJE: 9/7/2020.
Destaques
-
TJDFT
Restituição da comissão de corretagem – inadimplemento da construtora – prescrição decenal
“7. O STJ, em decisão recente, se posicionou no sentido de que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a tese firmada sob o Tema n. 938. 7.1. Assim, quando a demanda não discute a ilegalidade da taxa de comissão de corretagem e sim a culpa pelo inadimplemento do contrato principal de promessa de compra e venda por parte do fornecedor, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos.”
Acórdão 1265032, 00148926220168070007, Relator: JOÃO EGMONT, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 27/7/2020.
Restituição da comissão de corretagem – inadimplemento da construtora – prescrição trienal
“1. O egrégio Superior Tribunal de Justiça, ao examinar o Recurso Especial 1.551.956/SP, julgado sob a forma dos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015 (Recurso Repetitivo), determinou ser trienal o prazo prescricional sobre a pretensão de devolução dos valores pagos acerca da comissão de corretagem.
2. A fim de se atribuir a dimensão correta ao julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça, impende afirmar que o termo inicial do prazo prescricional é o inadimplemento da construtora.”
Acórdão 1280575, 00219188220148070007, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 2/9/2020, publicado no DJE: 15/9/2020.
-
STJ
Restituição da comissão de corretagem – resolução do contrato por culpa da incorporadora – prescrição – Tema 938/STJ – inaplicabilidade
“1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitórias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel.
2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula.
4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)".
5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato.
6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora.” REsp 1.737.992/RO
Restituição da comissão de corretagem – resolução do contrato por culpa da incorporadora – prescrição
“2. Segundo o entendimento das Turmas integrantes da Segunda Seção desta Corte (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019 e EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019), nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazo prescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ.
3. "Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." "Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução". (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).” AgInt no AREsp 1.587.903/MA