Teoria do adimplemento substancial em prol da construtora – inaplicabilidade

última modificação: 2020-09-29T23:37:57-03:00

Tema atualizado em 27/8/2020.

“4. No caso de contrato de promessa de compra e venda, o atraso na entrega do imóvel impede que o promitente comprador usufrua de qualquer parcela ou fração da unidade imobiliária. Ou seja, o descumprimento da clausula de tolerância para a entrega do bem implica em inadimplemento integral do contrato, sendo inviável a discussão acerca do adimplemento substancial.”

Acórdão 1272845, 00174659120168070001, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 5/8/2020, publicado no DJE: 19/8/2020.

Trecho de acórdão

“Por oportuno, cumpre registrar que a teoria do adimplemento substancial encontra fundamento no princípio da boa-fé objetiva e, por via de consequência, no dever de eticidade, consistindo na impossibilidade da resolução do contrato nas ocasiões em que o pacto já esteja com uma quantidade considerável de parcelas adimplidas.

Exige-se, para tanto, a presença de alguns pressupostos, dentre eles a proximidade entre o que se realizou e o previsto no contrato, bem como o esforço do devedor em adimplir as obrigações avençadas.

Evidenciado que não houve efetivo empenho da parte em honrar as estipulações do contrato, configurando-se ao revés a sua proposital inércia, incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em face da inexistência de demonstração de boa-fé objetiva.

De mais a mais, não há que se cogitar na aplicação da referida teoria, no sentido de obrigar o consumidor, parte reconhecidamente vulnerável nas relações consumeristas (art. 4º, I, do CDC), a manter um contrato tão oneroso como é a compra e venda de um bem imóvel inacabado com o fornecedor que se encontra em estado de inadimplência. Isso fere a principiologia do Código de Defesa do Consumidor, que visa, justamente, proteger o consumidor. Além disso, a adoção da teoria em questão violaria frontalmente a súmula 543 do STJ e o art. 43-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, que garantem ao consumidor o direito potestativo de resolver a avença em caso de inadimplência do fornecedor.”

Acórdão 1270612, 00439414020148070001, Relator: ANA MARIA AMARANTE, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 29/7/2020, publicado no DJE: 18/8/2020.

Acórdãos representativos

Acórdão 1271975, 00091241320158070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2020, publicado no DJE: 20/8/2020;

Acórdão 1270508, 00023398020168070007, Relator: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 29/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020;

Acórdão 1259520, 00120728820168070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 10/7/2020; 

Acórdão 1254264, 00032556920158070001, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 17/6/2020;

Acórdão 1252586, 00272224620158070001, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 10/6/2020;

Acórdão 1248866, 00008050420168070007, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 13/5/2020, publicado no DJE: 26/5/2020.

Destaques

Obra finalizada – carta de habite-se pendente – adimplemento substancial do contrato – inadmissibilidade

“3. A ausência de entrega do bem objeto do contrato configura o inadimplemento integral. Não há que se admitir como adimplemento substancial a finalização da obra sem a entrega das chaves aos promitentes compradores por falta de carta de habite-se.”

Acórdão 1210778, 07323673720188070001, Relator: ROBERTO FREITAS, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 16/10/2019, publicado no DJE: 19/11/2019.

Vícios na construção – teoria do adimplemento substancial – aplicabilidade

“2. É aplicável a teoria do adimplemento substancial no presente caso, tendo em vista que a promitente vendedora atuou com a boa-fé esperada no contrato entre as partes, assumiu a responsabilidade pelos pequenos vícios existentes no empreendimento e os sanou. 2.1. No caso em tela, o laudo técnico pericial é conclusivo ao afirmar que, na data aprazada para entrega, inexistiam vícios estruturais no empreendimento a inviabilizar o seu uso normal, de modo que os vícios na construção não significaram inadimplemento contratual da requerida, sendo, inclusive, de fácil reparação.”

Acórdão 1186583, 00411847320148070001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2019, publicado no DJE: 2/9/2019.

Teoria do adimplemento substancial – aplicabilidade somente ao devedor

“2. A teoria do adimplemento substancial, pela própria natureza e finalidade, tem como destinatário apenas o devedor, não podendo ser invocada pelo credor com o objetivo de manter a relação contratual.”

Acórdão 1143647, 00231420520168070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 12/12/2018, publicado no DJE: 18/12/2018.

Referências

Arts. 187, 421, 422, 475 e 884 do Código Civil.