Contrato de locação – revisão por onerosidade excessiva – pandemia de COVID-19
Tema criado em 5/9/2021.
“1. Os arts. 317 e 478, ambos do Código Civil, possibilitam a revisão contratual em razão de fato superveniente, quando houver acontecimento imprevisível, que gere onerosidade excessiva a uma das partes. 2. É evidente que se vive uma situação excepcional em razão da pandemia gerada pelo novo coronavírus. Com efeito, é possível a modificação do contrato celebrado, por tornar-se excessiva a prestação, em face de eventos futuros e imprevisíveis. De fato, a pandemia que se vive constitui fato extraordinário, que pode tornar o contrato de aluguel excessivamente oneroso para o inquilino, sobretudo quando este se encontra impossibilitado de exercer sua atividade comercial em razão de o Governo local ter determinado o fechamento temporário dos estabelecimentos.”
Acórdão 1363974, 07453032920208070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2021, publicado no DJE: 30/8/2021.
Trecho de acórdão
“A pretensão formulada pelo Autor ocorre em meio a pandemia provocada pelo COVID-19, que notadamente levou várias unidades da federação, inclusive o Distrito Federal, a adotar medidas restritivas de circulação e de isolamento social que afetam substancialmente a atividade econômica e, consequentemente, reduzem os rendimentos habituais destinados ao pagamento das despesas correntes.
Nesta esfera da Federação, houve a edição do Decreto Distrital Decreto 40.539, de 19 de março de 2020, que prevê, dentre outras medidas, a suspensão de funcionamento das academias de esporte de todas as modalidades, e, somente em 15.07.2020, por meio do Decreto nº 40.939, de 02 de julho de 2020, foi permitida a reabertura das academias de esporte.
Tal mudança fática, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelo art. 317 do Código Civil, segundo o qual, ‘quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação’.
No contexto da constitucionalização das relações privadas, a interpretação e aplicação da revisão contratual, diante da onerosidade excessiva, deve privilegiar a maximização do princípio da solidariedade social, de tal modo que os ônus decorrentes da pandemia COVID-19 não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes, sobretudo porque não cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo obrigacional.”
Acórdão 1357458, 07112866120208070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 21/7/2021, publicado no DJE: 3/8/2021.
Acórdãos representativos
Acórdão 1343966, 07132387520208070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 26/5/2021, publicado no DJE: 8/6/2021;
Acórdão 1329717, 07180584320208070000, Relator: ESDRAS NEVES, Sexta Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2021, publicado no DJE: 19/4/2021;
Acórdão 1329402, 07112415720208070001, Relator: LEILA ARLANCH, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2021, publicado no DJE: 9/4/2021;
Acórdão 1321026, 07461936520208070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 24/2/2021, publicado no DJE: 10/3/2021;
Acórdão 1288687, 07152125320208070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 20/10/2020;
Acórdão 1269034, 07092833920208070000, Relator: HECTOR VALVERDE, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 29/7/2020, publicado no DJE: 10/8/2020.
Destaques
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TJDFT
Afastamento da multa por rescisão antecipada – contrato de locação – teoria da imprevisão e onerosidade excessiva do contrato
"1. Incontroverso que a pandemia de Covid-19 causou impactos na economia, especialmente em razão das medidas adotadas para controle da disseminação do vírus, com o fechamento de estabelecimentos comerciais e a suspensão de eventos coletivos, o que gerou redução drástica no faturamento de diversos setores. 2. De acordo com a Teoria da Imprevisão, os contratos podem ser revistos quando, durante a execução, ocorrerem situações não previsíveis por ocasião da celebração do acordo, e que gerem onerosidade excessiva a uma das partes e vantagem extrema à outra, exatamente como no caso em exame. 3. Considerando o reconhecimento oficial do estado de calamidade pública, o Judiciário deve buscar soluções que permitam compor o prejuízo sofrido pelas partes, que foram igualmente atingidas com as restrições impostas ao comércio, de modo que se mostra possível afastar, no caso, a multa pela rescisão antecipada, prevista no pacto, porque a parte autora demonstrou a impossibilidade de manter o contrato, em razão, inclusive, do encerramento da atividade comercial, não podendo suportar, sozinha, todo o ônus do contrato."
Acórdão 1399411, 07054790820218070007, Relator Designado:CRUZ MACEDO Sétima Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 8/3/2022.
Atividade comercial – necessidade de comprovação dos impactos econômicos
“2. É cediço que, diante do reconhecimento oficial do estado de calamidade pública decorrente da pandemia de COVID-19, os estados determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais e a suspensão de eventos coletivos, entre outras medidas de contenção da disseminação do Coronavírus, ocasionando grave crise econômica em diversos setores. Todavia, a interrupção das atividades mencionadas não autoriza à parte deixar de honrar com suas obrigações contratuais sem um exame mais aprofundado dos aspectos negociais e dos impactos suportados no caso específico.”
Acórdão 1357317, 07013906120208070011, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 21/7/2021, publicado no DJE: 4/8/2021.
Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia – liminar em ação de despejo
“2. O art. 59, §1º da Lei nº 8.245/1991 permite a concessão liminar da ordem de despejo na hipótese de falta de pagamento do aluguel e dos acessórios (IX). 3. A suspensão das ordens de despejo no país vigorou até 30/10/2020, nos termos da Lei Federal nº 14.010/2020, como consequência da pandemia. Após essa data, não há elementos fático-jurídicos hábeis à suspensão da ordem concedida.”
Acórdão 1338809, 07502104720208070000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 6/5/2021, publicado no DJE: 18/5/2021.
Contrato de locação comercial – revisão da garantia contratual – resgate do título
“3. Sendo o contrato de locação de execução diferida aplica-se a teoria da onerosidade excessiva e da imprevisão, bem como ao contrato de garantia que é acessório. Nesse passo, em razão da pandemia mundial vivida e da dificuldade da agravada em arcar com o aluguel porque teve seu comércio fechado por Decreto do Chefe do Executivo, cabível a revisão da garantia. 4. No contrato de locação firmado entre as partes a cláusula décima (ID 16111871), em seu parágrafo primeiro, prevê que, no caso de inobservância pelo locatário de qualquer cláusula no contrato, ficará o locador autorizado a resgatar o título caucionado, mesmo antes do prazo final de capitalização. Em seus efeitos, foi exatamente isso que a decisão recorrida fez, evitando que a agravada passe a ser inadimplente e a agravante tenha prejuízos. Portanto, presentes os requisitos autorizadores da medida pleiteada pela agravada a decisão impugnada deve ser mantida.”
Acórdão 1279197, 07006604920208079000, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 1/9/2020, publicado no DJE: 16/9/2020.
Veja também
Boa-fé objetiva e deveres anexos – violação positiva do contrato