Alienação fiduciária de bem imóvel - leilão - nulidade por falta de intimação do devedor

última modificação: 2020-09-14T14:15:07-03:00

Tema criado em 6/6/2020.

"3. Segundo jurisprudência deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça, é necessária a intimação do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, prevista no Decreto-Lei 70/66, mesmo nos casos dos contratos regidos pela Lei 9.514/97.

4. Importa em nulidade do procedimento a falta de intimação pessoal do devedor sobre a data, local e horário de leilão para venda de bem objeto de alienação fiduciária."

Acórdão 1133430, 20161110026164APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 17/10/2018, publicado no DJE: 29/10/2018.

Trecho de acórdão

"O imóvel objeto da lide foi adquirido por meio de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em 2014, de modo que a relação contratual estabelecida entre as partes submete-se ao art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, que dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Leia-se, ainda, a previsão do art. 27, §§ 1º e 2º, da Lei 9.514/97, com a redação original, existente à data dos fatos noticiados nos autos:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Embora o diploma legal relativo à matéria, à época da questão em julgamento fosse omissa sobre a exigência de intimação pessoal dos devedores acerca do leilão, os tribunais pátrios, há muito, assentaram entendimento quanto à necessidade, informando da data da praça de bem gravado com alienação fiduciária.

Veja-se a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça a respeito do tema:

APELAÇÃO CÍVEL. ANULATÓRIA E IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REGRA GERAL JÁ INSTITUÍDA PELO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE PROVAS. NOVAÇÃO NÃO CONFIGURADA. NOVA INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES PARA PURGAR A MORA. DESNECESSIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. VALIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VÍCIOS NO PROCEDIMENTO NÃO CONFIGURADOS. PREÇO VIL. INEXISTÊNCIA. TERMO FINAL PARA OS DEVEDORES FIDUCIÁRIOS PURGAREM A MORA. ASSINATURA DA CARTA DE ARREMATAÇÃO.

(...).

3. Em observância ao devido processo legal, constitui requisito indispensável à validade da alienação do imóvel a intimação pessoal do devedor acerca da data, local e hora do leilão a ser realizado, apenas se admitindo a intimação por edital na hipótese de não ser conhecido o seu paradeiro. Interpretação sistemática dos arts. 34 e 36 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicável ao procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997.

4. Recurso de apelação conhecido e provido para reconhecer a nulidade do leilão efetivado sem a intimação pessoal dos devedores, bem como de todos os atos a ele subsequentes.

(Acórdão n.974385, 20140710398686APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/10/2016, Publicado no DJE: 07/11/2016. Pág.: 290/301 – grifo nosso).

(...)

Esse posicionamento resultou consolidado, atualmente, com o advento da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, a qual empreendeu modificação na Lei 9.514/97. Confiram-se as alterações introduzidas no artigo 27:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

(...)

Observe-se que a moderna legislação de regência busca proteger os devedores fiduciantes, mesmo depois de constituídos em mora, ao garantir o direito de preferência para adquirir o imóvel financiado, por preço correspondente ao valor da dívida acrescido de despesas e impostos." (grifos no original)

Acórdão 1241518, 07023927920198070018, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 1/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020.

Acórdãos representativos

Acórdão 1195827, 20160110763186APC, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 28/8/2019;

Acórdão 1194916, 07199168020188070000, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 14/8/2019, publicado no DJE: 3/9/2019;

Acórdão 1190004, 07006299720198070000, Relator: CARLOS RODRIGUES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2019, publicado no DJE: 13/8/2019;

Acórdão 1102531, 07040734920178070020, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 6/6/2018, publicado no DJE: 18/6/2018.

Destaques

  • TJDFT

Citação por edital - medida excepcional - alienação do imóvel

"Nas hipóteses de alienação fiduciária de imóvel, a Lei nº 9.514/1997 trata acerca da necessidade de intimação pessoal do devedor para fins de purgação da mora, somente sendo permitida a notificação por edital quando esgotadas as tentativas de comunicação pessoal, sendo, pois, medida excepcional. No particular, os requisitos exigidos pela legislação de regência não foram cumpridos, tendo sido realizada apenas uma tentativa de comunicação do devedor, e, em seguida, já foi promovida a intimação por edital, o que não merece prosperar. Demais disso, consoante a alteração legislativa da referida norma pela Lei º 13. 465/2017, bem assim, entendimento jurisprudencial consolidado, é indispensável que o devedor seja intimado pessoalmente sobre a realização de leilão extrajudicial, sendo, novamente, a notificação medida subsidiária e excepcional, o que também não se verificou no caso dos autos."

Acórdão 1212582, 07109969620188070007, Relatora: CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 23/10/2019, publicado no DJE: 14/11/2019.

  • STJ

Leilão extrajudicial - necessidade de intimação do devedor

"1. A teor do que dispõe o art. 39 da Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997." AgInt no REsp 1718272/SP

Referências

Arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97;

Arts 29 a 41 do Decreto-Lei 70/66.