Apenas o proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento da taxa condominial?
Questão atualizada em 9/8/2024.
Resposta: não
"3.2. Sabe-se que as responsabilidades associadas ao condomínio são de natureza propter rem, ou seja, estão ligadas ao imóvel e não à pessoa que reside na unidade quando a dívida é contraída. Portanto, tanto o proprietário do imóvel quanto qualquer ocupante da unidade, seja ele comprador compromissário, locatário, comodatário, entre outros, são responsáveis pelo pagamento das cotas de despesas do condomínio. 3.3. A responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio é configurada simplesmente pela demonstração de que o devedor é o proprietário ou detentor do imóvel. Assim, o condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem. A ação de cobrança pode ser movida contra qualquer um deles individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.”
Acórdão 1889466, 07082972020238070020, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024, publicado no DJE: 23/7/2024.
Acórdãos representativos
Acórdão 1845774, 07452186920228070001, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 10/4/2024, publicado no DJE: 15/5/2024;
Acórdão 1831259, 07098690520228070001, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 20/3/2024, publicado no DJE: 25/3/2024;
Acórdão 1821305, 07026026720228070005, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 22/2/2024, publicado no DJE: 7/3/2024;
Acórdão 1796784, 07187608920218070020, Relator(a): EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 5/12/2023, publicado no PJe: 15/12/2023.
Destaques
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TJDFT
Contrato de locação – cláusula de responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais – inaplicabilidade ao condomínio
“1. A alegação de que o imóvel estava alugado durante o período cobrado, de agosto de 2016 a junho de 2021, e, portanto, caberia ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, não merece guarida. Isso ocorre porque os encargos condominiais são obrigação propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel em si, sendo responsabilidade do proprietário arcar com tais despesas, conforme estabelece o artigo 1.345 do Código Civil. 2. No contrato de locação, as partes podem definir livremente quem será responsável pelo pagamento das taxas condominiais. No entanto, essas cláusulas têm efeito apenas entre locador e locatário, sem afetar o condomínio, que mantém o direito de cobrar tais taxas diretamente do proprietário do imóvel. Assim, a disposição contida no artigo 23, inciso XII, da Lei n.º 8.245/91, aplica-se somente entre as partes envolvidas no contrato de locação, não se estendendo ao condomínio.”
Acórdão 1876086, 07143642720248070000, Relator(a): JOSE FIRMO REIS SOUB, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 11/6/2024, publicado no DJE: 21/6/2024.
Contrato de compra e venda – responsabilidade do possuidor durante o período de sua imissão na posse do imóvel – Tema 886/STJ
“1. Os débitos condominiais possuem natureza propter rem, já que estão vinculados à própria existência do imóvel. Por essa razão, têm legitimidade para figurar no polo passivo da execução o proprietário ou o possuidor do bem. 2. Teses jurídicas fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento pela sistemática de recurso repetitivo no Tema 886: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 3. O promitente comprador possui legitimidade para figurar no polo passivo da execução de débitos condominiais no período de sua imissão na posse do imóvel até a devolução das chaves, ainda que haja sentença em período anterior que tenha determinado a rescisão do contrato de promessa de compra e venda.”
Acórdão 1894756, 07176006820218070007, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 18/7/2024, publicado no DJE: 2/8/2024.
Dívidas condominiais – prestação de serviços de água e lavanderia – natureza propter personam – cobrança direcionada ao morador do imóvel
“1. Conforme o art. 1.336 do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. O pagamento da dívida condominial constitui obrigação real (propter rem): decorre do direito real de propriedade sobre o bem e existe em função da coisa. A dívida pode ser cobrada de forma solidária de qualquer um dos proprietários ou possuidores, ressalvado o direito de regresso de eventual proprietário em face do possuidor do bem. 2. No caso, a apelante, ex-cônjuge do atual morador da unidade condominial, é proprietária de 50% do imóvel em decorrência de sentença prolatada em ação de divórcio litigioso. O Tema 866 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não é aplicável ao caso, já que a devedora ainda mantém relação material com o imóvel do qual decorre a dívida. Há legitimidade passiva da requerida para figurar no feito. A cobrança é devida. 3. A jurisprudência do STJ entende que a responsabilidade pelo pagamento da prestação de serviços como água, esgoto e energia possui natureza pessoal (propter personam) e não real (propter rem), pelo que somente seria exigível da pessoa que efetivamente fez uso de tais serviços. Consideração semelhante pode ser estendida aos serviços de lavanderia, já que se trata de contratação naturalmente divisível, sem vínculo necessário com a titularidade do bem e que somente beneficiou o devedor que atualmente mora no imóvel. 4. A cobrança pretendida pelo autor inclui valores devidos pelo uso dos serviços de água e lavanderia cuja titularidade é atribuída apenas ao devedor que mora no imóvel.”
Acórdão 1883483, 07215081420228070003, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 19/6/2024, publicado no DJE: 8/7/2024.
Veja também
Tema 886 do STJ - Obrigações condominiais - responsabilidade pelo pagamento
Referências
Arts. 1.336, inciso I, e 1.345, do Código Civil;
Art. 12 da Lei 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias).
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