Qual é o prazo prescricional para requerer a restituição da comissão de corretagem, quando a rescisão contratual é por culpa do vendedor?

Tema atualizado em 10/2/2020.

Resposta (1ª corrente): três anos

“1. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal, porquanto destinada à postulação de indenização por danos materiais e morais sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva da construtora ré, devendo o autor ser ressarcidos da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos.”

Acórdão 1226339, 07327830520188070001, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 5/2/2020.

Acórdãos representativos

Acórdão 1225317, 00036553120168070007, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 4/2/2020;

Acórdão 1223370, 00182075320158070001, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020;

Acórdão 1222160, 00007760620158070001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020;

Acórdão 1222046, 00118185220158070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 18/12/2019;

Acórdão 1221780, 00178716520148070007, Relator: JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 18/12/2019;

Acórdão 1220808, 00265070420158070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 18/12/2019.

Resposta (2ª corrente): dez anos

“1. Adere-se a corrente jurisprudencial que preconiza prazo de prescrição decenal para cobrança de valores pagos a título de comissão de corretagem, cuidando-se de pedido de rescisão/resolução do contrato, segundo dogmática do art. 205, do Código Civil. 2. O julgamento de causas repetitivas editado pelo Colendo STJ (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), refere-se a leading case que dizia respeito a revisão do contrato (execução), e não rescisão (extinção). 3. Na rescisão, as partes retornam ao status quo ante, o que pressupõe a devolução de todos os valores pagos pelo comprador, inclusive da comissão de corretagem.”

Acórdão 1225867, 00111905420158070004, Relator: LEILA ARLANCH, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 22/1/2020, publicado no DJE: 4/2/2020.

Acórdãos representativos

Acórdão 1222452, 00265443120158070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020;

Acórdão 1221748, 00513904920148070001, Relator: CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 17/12/2019;

Acórdão 1218150, 00327141920158070001, Relator: HECTOR VALVERDE, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 5/12/2019;

Acórdão 1217828, 00037022020168070002, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 4/12/2019;

Acórdão 1211088, 07098528720188070007, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 23/10/2019, publicado no DJE: 31/10/2019;

Acórdão 1185990, 07167383920178070007, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 22/7/2019.

Observação

Recursos Repetitivos

Tema 938/STJ: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) 

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) 

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” REsp 1.551.956/SP e REsp 1.599.511/SP

Tema 939/STJ: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” REsp 1.551.951/SP

Destaques

  • TJDFT

Prescrição Trienal X Prescrição Decenal

“O prazo prescricional de três anos, confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 dos recursos repetitivos, aplica-se quando se questiona a abusividade da cobrança. Tratando-se de pedido de restituição da comissão de corretagem, fundado na reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, o prazo prescricional é de dez anos. O prazo prescricional da pretensão de indenização por danos materiais ou morais decorrente de responsabilidade civil contratual é decenal.”

Acórdão 1181541, 07043458220178070007, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 26/6/2019, publicado no DJE: 4/7/2019. 

  • STJ

Prescrição – Inadimplemento contratual X Enriquecimento sem causa

“2.  O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002).

(...)

6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil” não abrange a composição da toda e qualquer consequência   negativa, patrimonial   ou   extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito.

7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados.” EREsp 1280825/RJ

Veja também

Referências

Arts. 205 e 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil;

Arts. 722 a 729 do Código Civil.