Execução de contribuições ordinária ou extraordinária de condomínio edilício – inaplicabilidade a condomínio irregular

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

(...)

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

  • Não há correspondente no CPC/1973.

JULGADO DO TJDFT

"1. A prescrição normativa do art. 784, inc. X, do CPC enuncia que "são títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".

2. O rol de títulos executivos deve ser interpretado de forma restritiva, razão pela qual não se pode estender o conceito de condomínio para além do conceito prescrito no art. 1332 do Código Civil.

3. As associações que atuam como "condomínios de fato", à vista de sua própria natureza jurídica, não podem ser abarcadas pelo conceito de condomínio.

4. Portanto, apenas os condomínios edilícios regularmente constituídos podem ajuizar ação de execução com suporte no art. 784, inc. X, do CPC. Precedentes do TJDFT." (grifamos)

(Acórdão 1032559, unânime, Relator: ALVARO CIARLINI, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 19/7/2017)

ACÓRDÃOS REPRESENTATIVOS

Acórdão 1052710, unânime, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2017;

Acórdão 1038319, unânime, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 10/8/2017;

Acórdão 1032379, unânime, Relator:  RÔMULO DE ARAÚJO MENDES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 12/7/2017; 

Acórdão 1024429, unânime, Relatora: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 7/6/2017;

Acórdão 1008965, unânime, Relatora: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 5/4/2017;

Acórdão 999318, unânime, Relatora: ANA CANTARINO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 23/2/2017.

observação

JULGADOS EM DESTAQUE

Direito intertemporal

"3. Na hipótese de o autor ter ajuizado, na vigência do CPC/73, ação de cobrança de taxas condominiais, deverá se submeter ao rito sumário do procedimento comum se na data da entrada em vigor do CPC/2015 a ação ainda não tenha sido sentenciada, razão pela qual as disposições do CPC/1973 relativas ao procedimento sumário ainda se aplicam, conforme o § 1o do art. 1046 do CPC/2015."

(Acórdão 1045548, unânime, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2017)

 

"2. Para os procedimentos que deixaram de existir no NCPC, como o rito sumário, por exemplo, o §1º do art. 1.046 prevê que as disposições do CPC/73 se aplicarão às ações propostas e não sentenciadas até o início da vigência do novo código. Nesses casos, então, o CPC/73 continuará em vigência além de um ano de "vacatio legis", desde que o processo tenha se iniciado sob a vigência do Código de Processo Civil anterior.”

(Acórdão 1000172, unânime, Relatora: ANA CANTARINO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 2/3/2017)

 

Conflito de competência – Juízo Cível versus Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais – crédito oriundo de condomínio irregular

"1. Somente é título executivo extrajudicial o documento ao qual a lei confira essa qualidade (princípios da taxatividade e da tipicidade).

2. O crédito oriundo de contribuições associativas instituídas por associação de moradores não é título executivo extrajudicial, pois não se enquadra na definição do art. 784, inc. X, do CPC, porque não se confundem com condomínio edilício.

3. Se não há título executivo extrajudicial, a competência para o julgamento da ação proposta para a satisfação do crédito é do juízo cível, e não do juízo da vara de execução de títulos extrajudiciais."

(Acórdão 992173, unânime, Relatora: FÁTIMA RAFAEL, 1ª Câmara Cível, data de julgamento: 7/2/2017)

 

Execução de obrigações associativas de condomínio irregular – art. 784, III, do NCPC 

"4. As obrigações associativas formalmente constituídas, que ostentam os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade, porquanto dispensam cognição exauriente, são aptas as embasar execução por quantia certa. Afinal, se no preciosismo da linguagem não constituem condomínio edilício propriamente (CPC, art. 784, X), não se nega que o instrumento particular também pode servir como título executivo extrajudicial segundo a previsão contida no inciso III do diploma processual."

(Acórdão 1039114, unânime, Relator: CARLOS RODRIGUES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2017)

ENUNCIADOS

VI Fórum Permanente de Processualistas Civis FPPC

  • Enunciado 527. Os créditos referidos no art. 515, inc. V, e no art. 784, inc. X e XI do CPC-2015 constituídos ao tempo do CPC-1973 são passíveis de execução de título judicial e extrajudicial, respectivamente. (Redação mantida pelo VIII FPPC) 

 

I Jornada de Direito Processual Civil do Conselho da Justiça Federal – 2017

  • Enunciado 100. Interpreta-se a expressão condomínio edilício do art. 784, X, do CPC de forma a compreender tanto os condomínios verticais, quanto os horizontais de lotes, nos termos do art. 1.358-A do Código Civil.

DOUTRINA

"(...) importante registrar que são títulos executivos extrajudiciais somente aqueles documentos que a Lei federal expressamente prevê como tal, não havendo no direito nacional a possibilidade de criação de título extrajudicial fundado apenas na vontade das partes envolvidas na relação jurídica de direito material (nulla titulus sine lege). 

(...)

Apesar da divergência doutrinária sob a égide do CPC/1973 a respeito da executabilidade do documento previsto no inciso X do art. 784 do Novo CPC, o melhor entendimento era de que a cobrança promovida pelo condomínio em face do condômino exigia o ingresso de processo de conhecimento, não podendo o condomínio executar o condômino, em especial em razão da inexistência de contrato escrito reconhecido pelo devedor quanto ao débito, não servindo para tanto a convenção condominial.

(...)

A novidade do Novo Código de Processo Civil muda tal cenário, passando agora a ser executável documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas em Convenção de Condomínio ou aprovadas em Assembleia-Geral. A previsão do art. 784, X, do Novo CPC vem no sentido do art. 12, § 2º, da Lei 4.591/1964, que prevê que cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

Em novidade evidentemente voltada à proteção dos condôminos adimplentes, que têm que se cotizar para cobrir o inadimplemento do condômino devedor, garantindo assim o pagamento dos funcionários do condomínio e de despesas como de água e luz, dentre outras, o inciso X do art. 784 do Novo CPC cria título executivo que não dependerá da participação do devedor em sua elaboração e muito menos de sua assinatura. No caso ora analisado bastará ao condomínio edilício ingressar com processo de execução contra o condomínio devedor instruindo sua petição inicial com cópia da convenção condominial e da ata da assembleia que estabeleceu o valor das contas condominiais, ordinárias ou extraordinárias."  (Neves, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil – volume único. 8ª ed. Salvador: JusPodivm, 2016. p. 1036 e 1042-1043).

 

"Condomínio edilício

Nomenclatura

A expressão “condomínio edilício” é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma edificação.

O condomínio edilício é também chamado de “condomínio em edificações” ou ainda de “condomínio horizontal”.

Vale ressaltar que, apesar de o condomínio edilício ser também chamado de condomínio horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O condomínio edilício é conhecido como condomínio horizontal por razões históricas, uma vez que, quando surgiu esta forma de propriedade, o condomínio edilício era apenas horizontal. Atualmente, contudo, é muito comum vermos condomínios edilícios verticais.

Condomínio edilício vertical e horizontal

É muito comum a confusão feita entre as expressões condomínio horizontal e vertical.

Normalmente, as pessoas pensam que condomínio vertical são os prédios, uma vez que a construção é para cima (vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de casas. O critério de distinção, contudo, não é este.

Em verdade, se a parede que separa as unidades for horizontal, então o condomínio é horizontal. Por outro lado, se a parede for para cima, então a edificação será vertical. Logo, em um prédio, os apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que dividem os apartamentos são horizontais. Desse modo, no caso de um prédio trata-se de um condomínio horizontal.

Se o condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a parede que as separa é vertical, de modo que se trata de um condomínio vertical."