Execução de contribuições ordinária ou extraordinária de condomínio edilício – inaplicabilidade a condomínio irregular
Tema atualizado em 26/9/2025.
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
- Não há correspondente no CPC/1973.
Julgado do TJDFT
“1. A ação de execução de título extrajudicial deve estar aparelhada com título executivo revestido de certeza, liquidez e exigibilidade, nos termos do art. 783 do Código de Processo Civil.
2. O art. 784, X, do Código de Processo Civil define como título executivo extrajudicial 'o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.'
3. As taxas instituídas por condomínios de fato em assembleia de condôminos não podem ser exigidas por meio de execução de título executivo extrajudicial, devido à ausência de registro em Cartório de Registro de Imóveis.
4. As taxas cobradas por condomínios irregulares não configuram título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC, sendo vedada a ampliação do taxativo rol de títulos executivos.
5. O desatendimento à ordem de emenda da petição inicial para a conversão da execução em ação de cobrança justifica a extinção do processo.
6. Apelação não provida. Unânime.”
Acórdão 1985075, 0711581-44.2024.8.07.0006, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 27/03/2025, publicado no DJe: 22/04/2025.
Acórdãos representativos
Acórdão 2025175, 0711539-92.2024.8.07.0006, Relator(a): LEONOR AGUENA, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 31/07/2025, publicado no DJe: 07/08/2025;
Acórdão 2019207, 0711448-02.2024.8.07.0006, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 16/07/2025, publicado no DJe: 23/07/2025;
Acórdão 2014939, 0711575-37.2024.8.07.0006, Relator(a): FERNANDO HABIBE, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 26/06/2025, publicado no DJe: 23/07/2025;
Acórdão 2010853, 0721351-58.2024.8.07.0007, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 12/06/2025, publicado no DJe: 01/07/2025;
Acórdão 2003313, 0711578-89.2024.8.07.0006, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 27/05/2025, publicado no DJe: 09/06/2025;
Acórdão 2001285, 0711568-45.2024.8.07.0006, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 21/05/2025, publicado no DJe: 02/06/2025;
Acórdão 1997688, 0711517-34.2024.8.07.0006, Relator(a): SÉRGIO ROCHA, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 08/05/2025, publicado no DJe: 23/05/2025;
Acórdão 1971563, 0711601-35.2024.8.07.0006, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 19/02/2025, publicado no DJe: 14/03/2025.
Destaques
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TJDFT
Loteamento irregular - comprovação documental da aprovação das contribuições em assembleia - suficiência para caracterização de título executivo extrajudicial
"6. A exigibilidade do título executivo é assegurada pelo art. 784, X, do CPC, diante da comprovação documental de que as contribuições foram aprovadas em assembleia pelos moradores.
(...)
1. A cobrança de taxas condominiais em loteamento irregular, gerido por associação de moradores que atua como condomínio de fato, é legítima e configura obrigação propter rem, admitindo execução mediante título executivo extrajudicial, aprovado em assembleia.
2. É irrelevante a ausência de registro formal da convenção condominial no cartório de imóveis, especialmente quando há adesão tácita pelo proprietário que usufrui dos serviços disponibilizados.
Acórdão 2037229, 0712118-40.2024.8.07.0006, Relator(a): RENATO SCUSSEL, Segunda Turma Cível, data de julgamento: 20/08/2025, publicado no DJe: 08/09/2025.
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STJ
Inciso X do art. 784 do CPC - interpretação restritiva
"4. O inciso X do art. 784 do CPC atribui a qualidade de título executivo extrajudicial ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
5. A criação da disciplina dos títulos executivos extrajudiciais teve por escopo garantir a efetividade do processo, afastando a necessidade da cognição exauriente típica da fase de conhecimento e permitindo o ajuizamento diretamente da ação de execução.
6. A técnica dos títulos executivos extrajudiciais representa verdadeira exceção ao processo de cognição exauriente, motivo pelo qual o art. 784 do CPC merece interpretação restritiva.
7. Tendo em vista que os incisos VIII e X do art. 784 do CPC referem-se, expressamente, a contratos de locação e a despesas de condomínio, não é dado ao intérprete ampliar o seu âmbito de incidência para a hipótese de créditos decorrentes do rateio de despesas de associação de moradores.
8. A partir da interpretação restritiva do rol do art. 784 do CPC e tendo em mira a tipicidade dos títulos executivos, conclui-se que o termo de adesão associativa celebrado entre proprietário de lote de terreno e a associação que administra o loteamento não possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial.”
REsp n. 2.110.029/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 18/11/2024.
Doutrina
“Condomínio edilício. A propriedade de um bem pode pertencer a mais de uma pessoa, quando, então, teremos a figura do condomínio ou da copropriedade. Na hipótese de tal relação de pertencialidade se espraiar em partes comuns e exclusivas, ter-se-á o condomínio edilício. O preceptivo em apreço alça a título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício. Como dito, tais condomínios são constituídos de partes de propriedade exclusiva e comum (art. 1.331 do Código Civil). Natural, portanto, a estipulação de responsabilidade dos condôminos sobre despesas ordinárias e extraordinárias decorrentes da propriedade comum (art. 1.334, I, do Código Civil), que passa propriamente a ser um dever (art. 1.336, I, do Código Civil). De toda forma, para que tais despesas sejam passíveis da execução extrajudicial, é necessário que sejam comprovadas documentalmente e encontrem suporte na convenção de condomínio (art. 1.333 do Código Civil) ou em assembleia geral (art. 1.352 do Código Civil). (...) só são títulos executivos extrajudiciais aqueles taxativamente previstos na legislação ordinária. O art. 784, XII, do CPC reforça tal exigência, na medida em que expressa o princípio da tipicidade dos títulos executivos. Nada mais justo. O sacrifício imposto pela execução, a gravidade das medidas executivas, algumas conducentes ao desapossamento patrimonial ou a expropriação dos bens sem a realização prévia da atividade cognitiva, impõe o reconhecimento prévio de justa causa para tanto, que se subsome na existência do título reconhecido como executivo pelo ordenamento jurídico. GAJARDONI, Fernando da F.; DELLORE, Luiz; Andre Vasconcelos Roque; et al. Comentários ao Código de Processo Civil. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022. E-book. p.1127. ISBN 9786559644995. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786559644995/. Acesso em: 26 set. 2025.
“A possibilidade de executar as cotas condominiais não estava expressamente prevista no CPC/1973, o qual apenas permitia a cobrança dos créditos condominiais por meio do processo de conhecimento. A tramitação deveria seguir o rito sumário, nos termos do art. 275, II, “b”, do referido Código.
No CPC/2015 houve uma elevação do status desse crédito. Agora não há mais necessidade de trilhar o demorado caminho do processo de conhecimento e aguardar uma sentença para, então, receber a contribuição destinada a cobrir as despesas de condomínio (ordinárias ou extraordinárias). Assim, o condômino que deixar de liquidar as despesas de condomínio na proporção de suas frações ideais poderá se sujeitar à execução forçada e, consequentemente, aos meios expropriatórios dela decorrentes. (...) a interpretação dominante sempre foi a de que os créditos condominiais deveriam ser cobrados pelo rito sumário. Com a reforma processual de 2015, a ação cognitiva de cobrança dará lugar ao ajuizamento da ação executiva, desde que as despesas devidas pelo condômino estejam documentalmente comprovadas.
Conforme adverte Araken de Assis, 'não é qualquer condomínio cujas despesas comuns de caráter ordinário ou extraordinário (v.g., reforma dos elevadores) podem ser executadas ao abrigo do art. 784, X, mas o ‘condomínio edilício’,21 que é disciplinado pela Lei nº 4.591/1964.
O documento comprobatório do crédito, ao qual a lei atribui os requisitos que o caracterizam como título executivo (certeza, liquidez e taxatividade), em regra, é a ata da assembleia. O art. 1.336, I, do Código Civil estabelece que é obrigação de cada condômino contribuir para o pagamento das despesas condominiais. Em assembleia geral são apreciadas as despesas para conservação e manutenção do condomínio no ano seguinte (despesas ordinárias), bem como os gastos com eventuais obras, indenizações ou outras despesas extraordinárias. (...) O rol constante no art. 784 é taxativo, ou seja, somente a lei, em sentido estrito, pode criar outros tipos de documentos dotados de força executiva. Em outras palavras, o elenco dos títulos executivos é obra exclusiva do legislador, sendo vedado aos juízes retocá-lo, alterá-lo ou ampliá-lo.”
DONIZETTI, Elpídio. Curso de Direito Processual Civil - Vol. Único - 28ª Edição - 2025. 28. ed. Rio de Janeiro: Atlas, 2025. E-book. p.1066. ISBN 9786559777105. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786559777105/. Acesso em: 26 set. 2025.
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