Escrituras

última modificação: 2019-09-17T17:00:45-03:00

1. O que é escritura pública?

A escritura pública é o instrumento que comprova a celebração de um negócio jurídico. É o instrumento lavrado por tabelião, no Livro de Notas, que a escreve de forma descritiva, qualificando as partes contratantes e descrevendo e caracterizando o negócio que os participantes desejam celebrar.

2. Onde pode ser feita uma escritura pública?

A escritura pública pode ser feita em qualquer cartório de notas, independente de onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.

3. Quais são os tipos de escrituras públicas feitas pelo tabelionato de notas?

São feitas várias espécies de escrituras: procuração, compra e venda, doação, permuta, pacto antenupcial, pacto de convivência (união estável), emancipação, hipoteca, instituição de usufruto, testamento e muitas outras. Cada tipo de escritura tem a sua documentação específica.

4. Quais os documentos exigidos para a lavratura de escrituras em geral, bem como para lavratura de escrituras relativas a bens imóveis?

Documentos de Pessoa Física:

  • RG e CPF: vendedores e compradores;
  • Certidão de casamento, se casados; em caso de separação ou divórcio, apresentar suas respectivas averbações;
  • Certidão de óbito do cônjuge falecido, se viúvo;
  • Caso haja procuração, RG e CPF do procurador.

Documentos de Pessoa Jurídica:

  • Certidão simplificada da Junta Comercial;
  • Contrato Social com as alterações, se o caso;
  • Certidão Conjunta Negativa referente aos tributos federais e à Dívida Ativa da União, expedidas pela Secretaria da Receita Federal do Brasil;
  • Certidão Negativa de Débitos relativos às contribuições previdenciárias, expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil.

Documentos exigidos para lavratura de escritura de bens imóveis:

  • Certidão de Ônus Reais, expedida pelo oficial do registro de imóveis competente;
    Certidão Negativa de Tributos Imobiliários, expedida pela Secretaria de Fazenda e Planejamento do DF;
  • Imposto de Transmissão Inter Vivos, expedida pela Secretaria de Fazenda e Planejamento do DF;
  • Certidões de feitos ajuizados, em nome dos vendedores: 

                - Cível e Tutela: http://www.tjdft.jus.br/servicos/certidao-nada-consta;

                - Certidão da Justiça Federal: http://www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa;

                - Certidão de Ações Trabalhistas (www.trt10.jus.br).

5. Por que preciso de uma escritura pública para comprar ou vender o meu imóvel?

Sem a escritura pública e o posterior registro, o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade. Além disso, na escritura pública constam todas as informações sobre o imóvel, tais como localização, dimensões, dados do antigo proprietário e as condições estabelecidas do negócio, evitando discussões posteriores.

6. O que é o registro da escritura pública de imóvel?

É o ato pelo qual o comprador torna-se proprietário do imóvel perante a sociedade. Para tanto, ele deve dirigir-se ao cartório de imóveis onde o imóvel está matriculado e pedir o registro da sua escritura. Embora a escritura pública garanta ao adquirente os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura, a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente.

7. Tenho uma escritura em meu nome, mas ainda não a registrei, posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem esse registro prévio?

Não, pois a Lei de Registros Públicos exige que a sequência das transmissões imobiliárias sejam todas registradas para existir uma continuidade de transferências na matrícula do imóvel. Além disso, só é considerado proprietário do imóvel aquele que figura na matrícula como tal, sendo vedado ao notário lavrar uma escritura de compra e venda se o vendedor não consta como proprietário perante o registro imobiliário.

8. Em que casos a lei exige a escritura pública para validade dos negócios jurídicos?

A escritura pública, não dispondo a lei em contrário, é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis (art. 108 do CC). A lei exige a escritura pública em outras hipóteses, sob pena de nulidade, tais como:

  • pacto antenupcial - art. 1653 do CC;
  • cessão de direitos hereditários – art. 1793 do CC;
  • aquisição de imóvel rural por estrangeiro – art. 8º da Lei 5.709/71.

9. Qual é a diferença entre traslado e certidão?

O traslado é a primeira cópia integral da escritura pública, sendo fielmente reproduzido o que consta no livro notarial. Numa escritura pública de compra e venda, por exemplo, as assinaturas são apostas no livro, permanecendo no ofício de notas. O que é entregue as partes é o traslado. Já a certidão é a cópia integral ou resumida do que consta nos livros notariais. Basicamente, certidão e traslado se assemelham, mas o traslado é extraído apenas uma vez e a certidão poderá ser extraída indefinidamente.

10. Quais os requisitos essenciais que devem ser observados na elaboração das escrituras?

O art. 215, § 1º, do CC estabelece que, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:

a) Data e local de sua realização;

b) Reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;

c) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do cônjuge e filiação;

d) Manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;

e) Referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;

f) Declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos leram;

g) Assinatura das partes e demais comparecentes, bem como a do tabelião ou de seu substituto legal, encerrando o ato.  

11. Quais os principais requisitos legais existentes para a lavratura de escrituras públicas relativas a bens imóveis?

Diversas leis, decretos e resoluções trazem regras referentes à escritura pública relativa a imóveis. A principal delas é a Lei 7.433/1985, regulamentada pelo Decreto 93.240/86. Além disso, na escritura pública deverá constar todas as informações sobre o imóvel que está sendo adquirido: localização, dimensões, dados do antigo proprietário e as condições estabelecidas no negócio. 

12. Qual é a novidade trazida pela Recomendação 3/2012 do CNJ?

De acordo com a recomendação deve constar da escritura que o adquirente do imóvel foi informado sobre a possibilidade de obtenção da certidão negativa de débitos trabalhistas instituída pela Lei n. 12.440/11, gratuita e eletronicamente, no sítio do Tribunal Superior do Trabalho (http://www.tst.jus.br/certidao). Com a certidão negativa de débitos trabalhistas, o adquirente do imóvel pode se precaver de fraudes e eventuais ações de cobrança decorrentes de débitos trabalhistas vinculados ao bem adquirido.